Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Аренда помещений с правом выкупа

Аренда помещений с правом выкупа

Аренда помещений с правом выкупа

Как выкупить арендуемое помещения у города Москва?

Многие бизнесмены рано или поздно приходят к мысли о покупке арендуемого помещения, находящего в собственности города Москва. Действующее законодательство предусматривает такую возможность при соблюдении определенных требований и выполнении ряда условий.

Учитывая большие затраты и возможные риски при реализации планов покупки помещения, редакция рекомендует обращаться за помощью в профильные организации с компетентными юристами, но перед этим обращением рекомендуется ознакомиться с нашим материалом для понимания основных моментов, связанных выкупом арендуемого помещения у Департамента городского имущества Москвы. Третья статья федерального закона №159-ФЗ прописывает требования к представителям среднего и малого предпринимательства, при соблюдении которых они получают преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

  • недвижимость, указанная в заявлении, не должна находится в утвержденном перечне муниципального либо государственного имущества, предназначенного для пользования и(или) владения субъектами малого и среднего предпринимательства (более детально — по ссылке на нормативный акт);
  • у заявителя не должно быть непогашенных задолженностей перед по оплате за аренду перед ДГИ, ни в форме прямых выплат, ни в форме неоплаченной пени за предыдущие просрочки, если они были.
  • заявитель должен быть субъектом предпринимательства, среднего либо малого, при этом сведения о нем должны находится в соответствующем реестре (он не должен быть исключен из реестра на день заключения договора)
  • по состоянию на 1.07.15 объект, который планирует выкупить заявитель, должен находится в его аренде на договорных отношениях минимум 2 года непрерывного стажа;

Наличие непогашенной задолженности в любом размере достаточно часто является причиной для отказа в услуге, поэтому перед подачей заявления и непосредственно перед заключением договора необходимо провести тщательную сверку всех проведенных платежей. Право на приобретение городской недвижимости есть у коммерческих организаций и ИП, фермерских хозяйств и потребительских кооперативов. Часто данным правом пытаются воспользоваться и другие организации (например, НКО), но исключений закон не предусматривает и каких-либо легальных обходных путей в данном случае просто нет.

В качестве антимонополизационной меры существует запрет на продажу помещений представителям крупного бизнеса, хотя эта мера не столь эффективна и зачастую обходится с помощью дочерних предприятий, у которых при необходимости корректируется штат и другие цифровые показатели, имеющие отношение к возможности оформления договора купли-продажи с городом, что позволяет обойти существующие запреты. Первая актуальная проблема, с которой сталкивается будущий собственник арендуемой недвижимости — подтверждение статуса СМП (субъект малого предпринимательства), поскольку для регистраторов существует целый ряд сложностей, связанных с действующим постановлением правительства г. Москва №1338-ПП. Для того, чтобы подстраховаться в этом вопросе изначально и не потерять время впоследствии, необходимо вложить в пакет документов для оформления выкупа следующие сведения, независимо от того, внесена ли организация покупателя в реестр СМП или отсутствует в нем:

  • налоговую декларацию по системе упрощенного налогообложения (ИП, юрлица УСН);
  • формы бухучета — балансовые отчеты о прибылях и убытках (форма 2) и текущем состояния (форма 1), с отметкой налоговой;
  • декларацию для предпринимателей, применяющих ЕНВД (единый налог на вмененный доход);
  • налоговой декларации по доходу физлиц (форма 3НДФЛ) для ИП на общем режиме налогообложения;
  • данные о среднесписочном количестве работников за прошлый год (форма КНД 1110018), обязательно с отметкой налоговой;

Эти документы будут служить подтверждением того, что индивидуальный предприниматель либо организация входят в перечень СМП и не дадут возможности сотрудникам ДГИ дать формальный отказ на начальном этапе.

Второй очень серьезной проблемой для покупателя являются изменения, внесенный в закон №179-ФЗ, который позволяют признать проведенную сделку ничтожной в любой момент при установлении фактов, утверждающих о нарушение покупателем законодательства в этой сфере.

Фактически, предприниматель может лишится выкупленной недвижимости, имя на руках весь пакет правоустанавливающих документов, оплатив саму недвижимость и все сопутствующие расходы, после чего его будут ждать дополнительные судебные издержки с далеко негарантированным результатом. Завершающей проблемой, правда, подлежащей быстрому решению, является запрет на продажу арендуемого помещения. Эта обеспечительная мера защищает Департамент от продажи помещений, имеющих ценность для города, от первичной продажи сразу после принятия федерального закона — все полученные заявки проверялись в ручном режиме, при этом проходило постепенное исключение объектов недвижимости из данного списка.

И хотя большая часть объектов была исключена из перечня еще в 2013 году, юристы рекомендует перед началом процедур проверить соответствующую базу данных, в которой напротив выбранного объекта должна присутствовать пометка «исключен».

В том случае, если такой отметки нет, необходимо написать заявление об исключении конкретного помещения из данного списка, эта просьба удовлетворяется в любом случае. Стоит обязательно упомянуть о трудностях, вызванных использованием кредитных денег в процессе покупки арендуемого помещения.

В данном случае остро стоит вопрос синхронизации получения одобрения на выдачу кредита от банковский служащих и сама процедура покупки помещения.

Чаще всего времени, данного банком, а это три месяца, не хватает для оформления всех документов, особенно если проводится переоценка стоимости недвижимого имущества.

Этот фактор необходимо учитывать в расчетах. Подготовившись к решению всех возможных проблем, можно переходить к процедуре выкупа, подавая пакет документов в Департамент городского имущества города Москвы — уполномоченный орган, принимающий решения о приватизации недвижимости площадью до 1000 м2, в том случае если площадь помещения превышает данную цифру, вопрос рассматривается на уровне правительства Москвы.

  • На основании распоряжения из ДЭПР, которое поступает в ДГИ, необходимо провести сбор восьми подписей ответственных лиц, после этого будет составлен договор купли-продажи, который передадут покупателю либо его законным представителям.
  • Рассмотрение заявления сотрудниками ДГИ, которые обязаны проверить все полученные данные через московское бюро технический инвентаризации и Кадастровую палату, после чего заключается договор проведения оценочных работ рыночной стоимости указанной в заявлении недвижимости.
  • Непосредственная подача документации на выкуп арендуемой недвижимости. На этом этапе необходимо заполнить заявление установленного образца на бланке ДГИ, добавить к нему все упомянутые выше документы, не забыв требуемые заверенные копии Устава, договора аренды, приказа о назначении гендиректора, копии свидетельства юрлица и оригинал выписки из ЕГРЮЛ.
  • Процедура оценки объекта аудиторами аккредитованной оценочной компании (аккредитацию проводит исключительно ДГИ), в результате которой будет определена стоимость имущества и направлен отчет в ДЭПР (экспертная организация — Департамент эконом.политики и развития Москвы).
  • Договор этот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре, получив выписку ЕГРН о переходе прав собственности.
  • Выписку и оригинал договора с отметкой Росреестра необходимо передать в Департамент.

Результатом всех этих действий будет фактическая и юридическая передачи прав собственности новому владельцу, подтверждаемые официально зарегистрированным договором и выпиской ЕГРН.

Но, хотя регламент всех действий достаточно прост и, казалось бы, единственной серьезной проблемой является время, затрачиваемое на их выполнение — и здесь есть свои подводные течения. Чаще всего представители покупателя сталкиваются с проблемами бюрократического характера, созданными либо в связи с использованием несовершенного законодательства, либо же при прямом интересе официальных лиц, которые намеренно затягивают сроки рассмотрения всех документов, «теряют» их либо проводят незаконные «приостановки» на время выяснения и уточнения каких-либо данных. Если сумма оценки помещения явно завышена оценщиками, данную позицию всегда можно оспорить, воспользовавшись услугами независимого оценщика — данная процедура предусмотрена действующим законодательством.

На основании полученных данных составляется протокол разногласий, который подается в Департамент государственного имущества города Москвы, если же его сотрудники отказывают в принятии новых условий договора, покупатель вправе обратиться в судебные инстанции. В отдельных случаях юристам, специализирующимся на решении подобных вопросов, удавалось понизить цену выкупа недвижимости до 50% от изначально предлагаемой ДГИ цены.

  • договором аренды, не прошедшем регистрацию в Росреестре в свое время;
  • несогласованной перепланировки помещения, что приводит к проблема с кадастровыми данными недвижимого имущества. Разные данные в Росреестре, Кадастровой палате и БТИ, проблемы в внесением данных в учет, либо некорректно внесенные данные, малейшие несовпадения в площади объекта — все это приводит к отказам ДГИ;
  • резкой сменой учредителя предприятия, победившего в конкурсе на аренду недвижимого имущества — представители ДГИ оценивают такие действия, как противоправные и тут же дают обоснованный с юридической точки зрения отказ;
  • заведомо нереальной ценой недвижимого имущества, зафиксированной в договоре выкупа помещения;

Этот список возможных трудностей далеко не полон, существует и ряд других вопросов, которые слабо регулируются в пределах законодательства, причем часто какой-либо вины арендатора в данных ситуациях нет — бывают ошибки, совершенные сотрудниками БТИ и реестров, при внесении различных данных в процессе аренды задолго до принятия решения о покупке.

Информация, предоставленная в материале, дает юридический базис для решения вопроса выкупа помещений у ДГИ и помогает говорить с наемным или собственным юристом на одном языке. Тем не менее, иногда появляются скрытые ранее препятствия, которые могут повлиять на успех всего предприятия.

Препятствия эти заключаются в активном противодействии и общем уровне бюрократизации процессов, что мешает получению требуемого результат без использования квалифицированной юридической помощи. Если бизнесмен предпочитает решать такие вопросы самостоятельно, ему стоит пройти дополнительную подготовку, например, Московская торгово-промышленная палата ежегодно проводит практические семинары по вопросам выкупа имущества (темой прошлогоднего информационного мероприятия был разбор скрытых возможностей льготного выкупа помещений), кроме того, профильные мероприятия проводятся крупными юридическими компаниями.

Посещая подобные мероприятия, регулярно общаясь с профессионалами в данной сфере, читая все изменения в законодательстве федерального и местного уровней, можно получить оперативную информацию, которая сэкономит деньги и время покупателя и приведет его к получению необходимого результата — выкупу арендуемого помещения в Москве.
Посещая подобные мероприятия, регулярно общаясь с профессионалами в данной сфере, читая все изменения в законодательстве федерального и местного уровней, можно получить оперативную информацию, которая сэкономит деньги и время покупателя и приведет его к получению необходимого результата — выкупу арендуемого помещения в Москве. Оставьте заявку и получите консультацию эксперта ФИО НОМЕР телефона E-mail Отправить заявку Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь на обработку персональных данных.

Все права защищены. 2020 г. г.

Москва, м. Кожуховская 2-й Южнопортовый проезд д. 20 А, стр. 4

Аренда недвижимости с правом выкупа. Юридические аспекты сделки и образец договора.

Необычный вид сделок с недвижимостью имеет ряд нюансов и рисков для обеих сторон договора.

Для наймодателя такая схема привлекательна, если объект недвижимости тяжело продать — например, так часто реализуют загородную недвижимость классом выше экономического. Часто юридические лица-работодатели прибегают к такому способу обеспечения сотрудника жильем.

Это прекрасная мотивация для работника и надежное вложение капитала.

Главным преимуществом аренды с правом выкупа для арендатора является зачет платы за аренду в будущую цену договора купли-продажи объекта, если конечно договором не предусмотрено иное. Часто условия договора разделяют выкупные и арендные платежи.

То есть в каждый период пользования недвижимостью наниматель платит частично за найм и частично за будущий выкуп жилья. Договор жилищного найма является разновидностью договора аренды.

То есть к нему применимы положения Гражданского кодекса относительно договора аренды (глава 34) и относительно найма жилья (глава 35).

Важно понимать, что арендатор не имеет преимущественного права на продление договора на новый срок, если договор является краткосрочным — на срок менее года.

Долгосрочный договор подлежит государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Не стоит бояться этой процедуры — для обеих сторон это дополнительная гарантия исполнения обязательств.

Также исключаются риски одновременных с вами сделок по одному объекту недвижимости.

Для нанимателя крайне желательно указать выкупную цену объекта. Это та сумма, за которую продавец в будущем обязан продать объект покупателю. В отсутствие такого положения в договоре смысл сделки для покупателя теряется.

Форма договора купли-продажи желательна в качестве приложения к договору аренды. Положения договоров могут содержать множество нюансов и потенциальных рисков для сторон, поэтому нелишним будет изначально оговорить все условия будущей сделки таким образом.

Условия, при которых выкуп недвижимости может не состояться.

Это могут быть действия третьих лиц, напрямую влияющие на предмет сделки или его стоимость. Так, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, владельцы других долей имеют преимущественное право покупки. Соответственно, они могут помешать будущему выкупу недвижимости. Об этом стоит позаботиться заранее, направив заинтересованным лицам уведомление о предстоящей продаже и предложение о выкупе еще до заключения договора аренды с выкупом.
Об этом стоит позаботиться заранее, направив заинтересованным лицам уведомление о предстоящей продаже и предложение о выкупе еще до заключения договора аренды с выкупом.

Возможность изменения размера платы за найм (аренды). Если договор заключают на длительный срок, в течение его действия наймодатель может иметь или не иметь права увеличить размер ежемесячной платы путем направления другой стороне уведомления в разумный срок. Рекомендуем также указывать предельную величину возможного увеличения в процентах.

Как и при любой сделке с недвижимостью, перед заключением подобного договора необходимо удостовериться в действительности прав наймодателя на недвижимость и отсутствии прав третьих лиц на него.

Для этого нужно самостоятельно заказать выписку из ЕГРН в любом из МФЦ. В течение недели-полутора вы получите исчерпывающую информацию об объекте и его обременениях, подтвержденную документально.

Надеемся, вам удастся найти подходящий объект или нанимателя на свою недвижимость и тогда вам пригодится наш образец договора.

Вопросы относительно его положений можно задать в комментариях внизу страницы.

ДОГОВОР аренды (имущественного найма) недвижимого имущества с последующим выкупом город, дата заключения договора Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  • распоряжается Жилым домом на законном основании;
  • Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:
  • Предмет договора
  • Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Africa Studio/FotoliaНаряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры.

При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  1. существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.
  2. нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  3. договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали.

Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон.

Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет.

Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены.

Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве.

Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.Заключаются такие договоры крайне редко.

Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей.

Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно.

Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя.

Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями.

Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.Не пропустите:

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

24 сентября 2018 в правоприменительной практике рассматривается как смешанный, т.

к. совмещает в тексте условия по обязательствам, характерным для договоров купли-продажи и аренды.

Особенностью такой сделки является согласование порядка и условий выкупа, которые могут быть закреплены как в тексте самого документа, так и в дополнительном соглашении.
В статье далее мы расскажем, как заключается рассматриваемое соглашение, а также представим образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом.Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

  1. по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.
  2. по условиям в части аренды — гл. 34;

Законодателем в ст.

421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный.

При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный.

По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст.

624 ГК РФ):

  1. по истечении определенного времени;
  2. после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды.

Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч.

3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

  1. Письменное оформление сделки.
  2. Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору.

Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т.

к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

  1. арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
  2. арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

  1. нести расходы по уплате налогов и сборов.
  2. осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
  3. предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.Арендатор (покупатель) обязан:

  1. производить текущий ремонт помещения;
  2. нести расходы на содержание имущества.
  3. уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

  1. предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
  2. условия и порядок выплаты выкупной цены.
  3. выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно.

В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды.

Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

  1. По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.
  2. По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
  3. По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в . Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной.

В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т.

д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).***Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды.

Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость.

Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.***Еще больше интересной и полезной информации здесь: Понравилась статья?

Тогда поставьте, пожалуйста, лайк, а еще лучше — поделитесь ею в социальных сетях, нам будет очень приятно.

Спасибо!

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

Добавить в «Нужное» Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 22 марта 2013 г.Н.А.

Мартынюк, эксперт по налогообложению Аренда с правом выкупа как раз тот случай, когда условия договора нужно согласовать с бухгалтером. Ваша задача — предупредить об этом руководство.

А мы вам подскажем, какую формулировку договора об уплате выкупной стоимости нельзя допускать, чтобы потом не пришлось задумываться над учетом платежей по такому договору и, не исключено, ломать копья в споре с налоговиками либо с контрагентом. Это те, при которых плата за аренду и выкупная стоимость объекта аренды в договоре четко разделены.

Тогда проблем с налогами нет.

Арендная плата у арендодателя учитывается ежемесячно как внереализационные доходы либо выручка, , на нее он начисляет НДС и выставляет арендатору «отгрузочный» счет-фактуру. У арендатора это — прочие расходы, по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. На дату, когда по условиям договора объект переходит в собственность арендатора, арендодатель:

  1. отражает доход от реализации ОС, равный его выкупной стоимости. Обратите внимание: если объект — недвижимость, госрегистрации с 2013 г. дожидаться не нужно. Этот доход можно уменьшить на остаточную стоимость ОС;
  2. на всю выкупную стоимость объекта выставляет «отгрузочный» счет-фактуру и начисляет НДС. Если объект аренды — недвижимость, начислить НДС нужно в момент госрегистрации перехода права собственности.

Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости.

А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу. На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа.

Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имущества.

Ведь переход права собственности на имущество к арендатору не может состояться раньше, чем он заплатит всю выкупную стоимость и выполнит прочие условия, установленные в договоре как обязательные для выкупа (а для перехода права собственности на недвижимость есть еще и дополнительное условие — госрегистрация). Арендодатель в доходы авансы не включает, при получении начисляет с них авансовый НДС и выставляет авансовые счета-фактуры, по которым арендатор вправе принять налог к вычету.

Когда право собственности на имущество переходит к арендатору, арендодатель:

  1. начисляет НДС с реализации имущества (если объект — недвижимость, это нужно сделать только при госрегистрации перехода права собственности) и принимает к вычету авансовый НДС.
  2. выставляет на выкупную стоимость «отгрузочный» счет-фактуру;
  3. отражает налоговый доход от реализации ОС в сумме всей выкупной стоимости (если объект — недвижимость, дожидаться госрегистрации не нужно);

Арендатор так же, как и в предыдущем варианте, формирует первоначальную стоимость имущества и ставит НДС по отгрузочному счету-фактуре арендодателя к вычету. Одновременно он восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с авансов.

Арендатор в течение срока аренды вносит только арендную плату. В договоре указана выкупная стоимость.

Если по истечении срока аренды или раньше арендатор имущество выкупит, то внесенная к тому моменту арендная плата частично или даже целиком подлежит зачету в счет уплаты выкупной стоимости. Подобное условие в договоре может быть сформулировано так: 6.

Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб.

7. Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества.

8. Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб.

9. 30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества.

И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб.

(118 000 руб. х 30%)), в договоре она никак из арендной платы не выделена. И вот тут у сторон договора возникает проблема. Как учитывать ту часть арендной платы, которая при выкупе подлежит зачету: как собственно арендную плату или как авансы в счет предстоящей реализации имущества?

Порой возникают разногласия между бухгалтериями. Например, арендодатель составляет первичку и счета-фактуры на арендную плату.

А арендатор требует переделать документы с учетом того, что подлежащая в будущем зачету арендная плата — это аванс. Решение вопроса зависит от того, есть ли в договоре обязанность арендодателя вернуть зачитываемую часть арендной платы в случае, если выкуп к моменту истечения срока аренды (в другой указанный в договоре срок) не состоится, например при отказе арендатора от выкупа. Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа.

Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2. Если в такой ситуации арендатор перечисляет ежемесячные платежи не вовремя или не полностью, у арендодателя возникают технические сложности из-за того, что зачитываемая в выкуп часть рассчитывается от уплаченной арендатором суммы.

И пока очередной ежемесячный платеж не получен, неясно, сколько учитывать как арендную плату, а сколько — как аванс. А выставлять на арендную плату счета-фактуры, начислять НДС и признавать налоговый доход нужно уже на конец месяца. Сразу учитывать как авансы подлежащую зачету арендную плату неправильно.

Ведь нельзя предсказать, выкупит ли арендатор имущество. А если тот передумает и не выкупит, то арендная плата ни целиком, ни частично в оплату выкупной стоимости не пойдет, а ее возврат арендатору условиями договора не предусматривается.

Так что в течение всего времени аренды отношения между сторонами — только арендные. А значит, счета-фактуры и первичные документы нужно оформлять именно по аренде. Если сразу оформлять подлежащую при выкупе зачету арендную плату как авансы, то налоговики могут доначислить арендодателю налог на прибыль, пени и штраф.

Или же ему самостоятельно в случае, если выкуп не состоится, придется задним числом превращать уже учтенные как авансы платежи в арендную плату и доплачивать налог и пени. Кроме того, если зачету подлежит арендная плата целиком и вы будете ее всю показывать как авансы, налоговики могут решить, что до выкупа арендатор пользуется иму-ществом бесплатно.

Тогда от арендатора они потребуют признать доход в размере рыночной цены аренды; , а у арендодателя попытаются исключить из налоговых расходов амортизацию объекта и затраты по его содержанию как необоснованные; .

С этим, конечно, можно спорить, но лучше вовсе не создавать такую ситуацию. Но вот дело дошло до выкупа. Становится ли зачтенная в выкуп арендная плата авансом в этот момент? Тут существуют два подхода. ПОДХОД 1.

Безопасный, но невыгодный. Зачтенная арендная плата превращается в авансы.

К такому подходу осторожных налогоплательщиков подводят разъяснения Минфина и ФНС. Арендодателю Минфин предлагает в налоговом учете в момент выкупа:

  1. признать доход от реализации ОС в полной сумме выкупной стоимости, несмотря на то что ее часть уже учтена в доходах прошлых периодов в качестве арендной платы. В обоснование Минфин ссылается на п. 1 ст. 249 НК, по которому выручку нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с реализацией;
  2. убрать из доходов прошлых периодов сумму зачтенной в выкуп арендной платы. Минфин напоминает, что для того, чтобы не сдавать уточненки, допустимо уменьшить на эту сумму доходы текущего периода от реализации ОС. Но сделать так можно только при условии, что за прошлые периоды был начислен не нулевой налог на прибыль.

Инвестиционные сделки чаще заключают по торговой и офисной недвижимости, реже — по складам и др.

При этом Минфин в своем Письме не говорит о том, что зачтенная арендная плата при выкупе превращается задним числом в аванс, да еще и для обеих сторон договора.

Но именно такой вывод бухгалтеры иногда делают из этого Письма и из предназначенных для арендаторов разъяснений ФНС (в них о переквалификации арендной платы тоже ничего не сказано).

И тогда:

  1. арендатор у себя в налоговом учете делает симметричные пересчеты. То есть убирает из расходов прошлых периодов зачтенную в выкуп арендную плату и включает ее в первоначальную стоимость приобретенного имущества. Для него это означает недоимку и пени по налогу на прибыль за все время аренды. ФНС аргументирует необходимость включения в первоначальную стоимость зачтенных в выкуп ежемесячных платежей тем, что затраты на приобретение амортизируемого имущества запрещено учитывать в расходах. А арендную плату после зачета ее в выкуп налоговики рассматривают именно как расходы арендатора на приобретение амортизируемого имущества.

Если в авансы была превращена вся арендная плата, то инспекторы могут решить, что до выкупа арендатор пользовался имуществом безвозмездно. О возможных послед-ствиях этого мы уже подробно сказали выше;

  1. арендодатель выставляет исправленные счета-фактуры: вместо «отгрузочных» на арендную плату — авансовые на ту ее часть, что превратилась в аванс, и «отгрузочные» — на ту часть, которая так и осталась арендной платой. Ведь нельзя рассматривать одни и те же суммы как авансы для налога на прибыль и как арендную плату для НДС. В результате у арендатора возникает недоимка за весь период аренды и большой вычет в периоде перехода права собственности к арендатору.

ПОДХОД 2.

Рискованный, но без налоговых потерь. Ничего пересчитывать не нужно.

Арендодатель признает налоговый доход от реализации ОС только в той сумме, которая останется от выкупной стоимости после зачета арендной платы. Для арендатора она в налоговом учете будет первоначальной стоимостью. А пересчитывать ничего не нужно.

Вот аргументы. АРГУМЕНТ 1. Общий для сторон. Никаких искажений в прошлом периоде не было, все доходы, расходы и НДС у сторон договора отражены в полном соответствии с существовавшими на тот момент арендными отношениями.

А выкуп имущества не отменяет факта аренды. Поэтому нет оснований превращать правомерно признанную арендную плату в авансы. Не стоит прятать выкупную стоимость в арендную плату.

Это чревато для обеих сторон договора проблемами — налоговыми и не только. АРГУМЕНТ 2. Для арендодателя. В налоговом учете учтенные в доходах суммы повторно в доходах не признаются.

Поэтому не нужно включать в выручку от продажи ОС уже учтенные в доходах суммы арендной платы, которые впоследствии зачтены в выкуп.

АРГУМЕНТ 3. Для арендатора. ГК не требует выделять выкупную стоимость из арендной платы. Поэтому суды согласны с тем, что зачитываемую в выкуп арендную плату целиком нужно списывать в составе прочих налоговых расходов; ; ; ; ; .

Но подход 2, скорее всего, приведет к спору с налоговиками. Еще одна неприятность для арендодателя при таких условиях договора, как в рассматриваемой ситуации 2, — риск спора о том, должен ли он вернуть арендатору подлежащую зачету часть, если выкуп не состоится.

Опираясь на конкретные обстоятельства дела, суд может решить, что в составе арендной платы фактически взималась и часть выкупной стоимости.

Эта часть стала неосновательным обогащением арендодателя, а значит, он должен ее вернуть; .

*** Как видим, последний из рассмотренных вариантов определения арендной платы и выкупной стоимости — сплошные риски. Поэтому лучше его избегать. Но что же делать, если стороны уже договорились о выкупе с полным либо частичным зачетом арендной платы? Нужно в договоре (дополнительном соглашении к нему) недвусмысленно отразить фактическое соглашение сторон о том, сколько арендатор будет платить за аренду, а сколько — в счет выкупа.

То есть воспользоваться вариантом 2. Вы можете установить выкупную стоимость и в виде формулы: такая-то сумма в рублях минус сумма уплаченных к моменту выкупа арендных платежей. И зачета арендной платы не будет.

В договоре будут отдельно установлены арендная плата и рассчитываемая особым образом выкупная стоимость, которую арендатор внесет отдельным платежом при выкупе. Понравилась ли вам статья?

  1. Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  2. Нужно больше примеров
  3. Аргументы неубедительны
  4. Слишком много слов
  5. Почему оценка снижена?
  6. Другое
  7. Есть ошибки
  8. Тема не актуальна
  9. Ничего нового не нашел
  10. Нет ответа по поставленные вопросы
  11. Статья появилась слишком поздно

Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+