Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Договорная ипотека единственное жилье

Договорная ипотека единственное жилье

Договорная ипотека единственное жилье

Обращение взыскания на единственное жилье должника


ПодписатьсяНе сейчасАвтор публикации: Адвокат,19 567 просмотров 91 дочитываний 07 декабря 2018 в 10:50 Краткое содержание:Практически каждому известно, что на единственное жилье должника не может быть обращено взыскание в ходе исполнительного производства, за исключением взыскания долгов, обеспеченных ипотекой. Однако, всё ли так просто в этой формулировке?На основании абз. 1 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.Таким образом, из буквального толкования вышеизложенной нормы следует, что находящее в собственности помещение должника защищено от взыскания, если:

  1. помещение пригодно для постоянного проживания: важно, чтобы помещение имело статус жилого не только на бумагах, но и в реальной жизни;
  2. помещение является жилым по своему назначению и используется в целях, указанных в статье 17 Жилищного кодекса РФ, то есть для проживания граждан, а в некоторых случаях также для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Нежилая недвижимость (коммерческая недвижимость, а также вспомогательные хозяйственные постройки, гаражи и т.п.) не защищены от взыскания;
  3. помещение не является предметом ипотеки.
  4. помещение является единственным, то есть у должника отсутствует возможность пользования иным жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности или по договору социального найма;

Ипотека – это исключение из имущественного иммунитета единственного жилого помещения должника, на что прямо указано в абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.Примечательно, что кредит (заем), обеспеченный ипотекой, вовсе не обязательно должен быть целевым, для того чтобы у взыскателя появилась возможность удовлетворить свои требования за счет жилого помещения должника.

«Обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона»

.

Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 № 5-КГ 18-149Ипотека может возникнуть либо из договора, либо в силу закона. В частности, ипотека в силу закона возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).Следующее изъятие из запрета обращения взыскания на единственное жилое помещение должника не сформулировано в законе, а вытекает из правовой позиции Конституционного Суда РФ.«[Установить] пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя) в случае, когда по своим характеристикам соответствующий объект недвижимости явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования».

Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова»Иными словами, единственное жилое помещение должника защищается от взыскания только в той степени, в какой оно на базовом уровне способно обеспечить потребность в жилище для должника и членов его семьи.

Взыскатель вправе обратить взыскание на роскошную недвижимость должника в той части, которая останется после приобретения должником нового, более скромного помещения, состоящего, например, из 2 комнат, а не из 12. Требования взыскателя и потребность должника в жилище должны быть соразмерно удовлетворены.Однако, до настоящего времени законодатель не разработал механизм такого обмена роскошного жилья на стандартное жилое помещения, в связи с чем применение вышеизложенной правовой позиции Конституционного Суда практически невозможно.

Законопроект о дополнении Гражданского процессуального кодекса РФ новой статьей 447 об обращении взыскания на единственное жилье был разработан Минюстом в конце 2016 года, однако до настоящего времени не внесен в Государственную Думу РФ.Несмотря на отсутствие законодательно регулирования, Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил требования об обращении взыскания на ½ доли жилого помещения находящегося в собственности должника, потому что площадь этой квартиры значительно превышала учетную норму площади жилого помещения (Решение Никулинского районного суд г. Москвы от 16.09.2016 по делу № 02-3730/2016, оставленное в силе Апелляционным определением Московского городского суда от 16.12.2016).

Между тем, в настоящее время нет сложившейся судебной практики, подобной описанному решению Никулинского районного суда г. Москвы и данное решение по-своему уникально.29 ноября 2018 г.

Верховный Суд РФ принял определение № 305-ЭС 18-15724 по делу о банкротстве, в котором пришел к выводу, что, если должник недобросовестно ведет себя, злоупотребляет правом и создает видимость наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, то его право на имущественный иммунитет единственного жилого помещения не является абсолютным.Таким образом, Верховный Суд РФ допустил еще одно исключение из запрета обращения взыскания на единственное жилье должника: в случае злоупотребления правом со стороны должника суд вправе отказать в судебной защите его права на жилище.Данная позиция Верховного Суда РФ является весьма дискуссионной, ведь понятия «добросовестности» и «злоупотребления правом» являются оценочными. Найти баланс между ценностями стабильности гражданского оборота и добросовестности с одной стороны и правом на жилище с другой стороны весьма непросто.Проголосовали:904Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

  1. Да
  2. Нет
  3. Затрудняюсь ответить

да 154 / -24 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: да 154 / -24 нет Автор: (1), Юристы: (2) Пользователи: (11), (6), (5), (4), (4), (3), (2), (2) показать всех обсуждающихПоказать ещё комментарии (85)

сегодня, 16:45

1 9 сегодня, 16:24

0 6 сегодня, 16:14

0 11 сегодня, 15:56

0 8 сегодня, 15:24

5 2 408 сегодня, 14:17

0 31 сегодня, 13:05

0 34 сегодня, 11:23

2 45 сегодня, 11:13

14 209 сегодня, 11:09

3 102 сегодня, 11:01

0 18 сегодня, 10:24

0 17 сегодня, 10:06

0 29 сегодня, 13:01

0 114 Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц.

сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб. р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:Администратор печатает сообщение

Если человек не платит ипотечный долг, банк забирает имущество?

Если ипотечная квартира — это единственное жильё, что тогда?

Павел19 июня · 37,0 KЧеловек остаётся на улице?Интересно1562Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом. 8 985.ПодписатьсяПавел, добрый день!Статья 446 ГПК (гражданский процессуальный кодекс) РФ.

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание…У вас есть несколько вариантов решения вопроса, чтобы не доводить ситуацию до такой крайности. 10 · Хороший ответ · 23,7 KКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями скрыто()Читайте такжеЭксперт11Юрист, специализация — банкротство граждан, серьезный практический опыт сопровождения.

· Гарантированного способа сохранить ипотечное жилье при банкротстве гражданина не существует. Скорее есть гарантия обратного — его лишиться.Скорее всего второй супруг при получении первым супругом ипотечного кредита уже будет являться созаемщиком или поручителем. Переоформить свои обязательства по ипотечному кредиту на другое лицо без согласия банка Вы не сможете.

Не факт, что он его даст, а если и будет рассматривать такой вопрос, то как правило, будет тщательно оценивать платежеспособность лица, которое вы захотите ввести в состав созаемщиков.Если банк теоретически даст вам согласие на вывод вас из числа созаемщиков по ипотеке и заемщиком останется только второй супруг, то нужно учитывать следующее:

  1. если кредиторы будут активны в ходе банкротства, то они также могут попытаться признать долг по ипотеке общим долгом супругов, даже если первый супруг никакого формально отношения к ипотечному кредиту не имеет. Если кредитору это удастся, то тогда супруге и половина от продажи может не достаться после реализации квартиры с торгов.
  2. брачного договора вероятно нет и по общему правилу имущество, нажитое в браке, является совместно нажитым, поэтому половина залоговой квартиры все равно по закону ваша и на нее можно обратить взыскание, включить в конкурсную массу в процедуре банкротства и реализовать квартиру, вернув половины от продажи второму супругу;

Плюс не забывайте, что действия по сокрытию имущества или по искусственному исключению из состава конкурсной массы, совершенные незадолго до подачи заявления на банкротство, могут быть оспорены в процедуре банкротства со всеми вытекающими негативными последствиями вплоть до не освобождения от долгов.Если планируете заходить в процедуру банкротства с ипотекой, то нужно быть морально готовыми расстаться с ипотечной квартирой.Да, вероятно есть случаи, когда ипотечная квартира оставалась после процедуры, но они носят случайный характер, на грани чуда.Если кто-то из юристов обещает Вам сохранить ипотеку при банкротстве гражданина, то попросите его показать хотя б несколько судебных актов по таким делам))Подробно вопросы банкротства и ипотеки изложены в видео тут: , а также тут:Консультации и сопровождение процедур банкротства по всей России. 893028377303 · Хороший ответ · 1,4 K3,2 KКонсультирую бесплатно. Пишите или в контакт · Здравствуйте!

Могут, если жилье является залогом (договор ипотеки) или если это второе жилье. В случае, когда жилье единственное, при этом оно не является залогом (договор ипотеки) его не могут забрать в счет долга.

Важно! Даже, если это договор ипотеки, то жилье могут продать в счет погашения долга только по решению суда.

Нет суда — нет ареста. Если ответ полезен и вы хотите, что бы его прочитало как можно больше людей, поставьте лайк. 85 · Хороший ответ · 17,8 K37Арбитражный/финансовый управляющий — помогу решить проблему с долгами!В банкротстве гражданина участвуют все его долги, в том числе и долги по ипотеке. В процедуре банкротства ипотечная квартира, которая является залоговым имуществом банка, будет подлежать реализации для расплаты с банком.

Если Вы найдете денежные средства и погасите ипотеку, тогда, при условии, что квартира — Ваше единственное жилье и с нее будет снят залог, квартира в процедуре банкротства останется за Вами.4 · Хороший ответ · 3,5 K36Арбитражный управляющий Филонов В.И. · ОтвечаетДа, после погашения ипотеки можно смело подавать заявление в арбитражный суд о признании гражданина банкротом без риска потерять единственное жилье.3 · Хороший ответ · 9,7 K740Ведение гражданских, административных, уголовных дел. Составление исков, жалоб. · ОтвечаетСогласно ст.

34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Долги супругов, нажитые в период брака делятся между ними поровну!

Вашему бывшему мужу принадледит 1/2 доля в этой квартире, независимо от того, вносил он платежи по ипотеке или нет.Вы вправе взыскать с бывшего мужа долю его платежей, которую он обязан был вносить после расторжения брака. Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением. К иску приложить все документы по ипотеке, а также квитанции об оплате ежемесячных платежей, которые вносили лично вы.

К иску приложить все документы по ипотеке, а также квитанции об оплате ежемесячных платежей, которые вносили лично вы. Общую сумму этих платежей разделить на 2, это и будет сумма, подлежащая взысканию с мужа в вашу пользу.

8 · Хороший ответ · 27,8 K

Как защитить ипотечного заемщика, на чье единственное, залоговое жилье обращено взыскание.

18 октября 2018 Типовой судебный спор об обращении взыскания на единственное залоговое жилье в счет исполнения обязательств по кредитному договору, интересы заемщиков по которому представлял автор настоящего поста, раскрыл множественные проблемы, с которыми сталкиваются должники по обозначенной категории дел. Дело в том, что неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии, которые содержатся в ст.

95 ЖК РФ. А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда.

То есть заемщики, на чье единственное ипотечное жилье обращено взыскание, должны выселять не «на улицу», но в помещения маневренного фонда.

С другой стороны, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир именно «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

Возникает вопрос:- должен ли суд выселять ипотечных заемщиков из жилья, на которое обращено взыскание и которое реализовано с торгов, только после предоставления помещений маневренного фонда? — существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?- кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?- может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было.
— существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?- кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?- может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было.

В 2018 году после того как автор настоящего поста в качестве адвоката ипотечных заемщиков прошел все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ, ответы наконец-то даны. Итак, суды сочли, что вопросы о выселении и предоставлении маневренного фонда не связаны между собой.

Поскольку распоряжаться государственным и муниципальным имуществом может только собственник либо уполномоченное им лицо, а банки такими субъектами не являются, они не обязаны предоставлять должнику помещения маневренного фонда для проживания и никак не участвуют в данном процессе. Иными словами требования о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не банку, но соответствующему публично-правовому образованию в лице администрации.В 2016 году автору настоящего поста впервые в России удалось признать право ипотечного заемщика на помещения маневренного фонда. Данный иск был предъявлен к администрации г.

Волгограда. Администрация г. Волгограда отказалась в добровольном порядке признавать за ипотечным заемщиком и членами его семьи право на предоставление помещений маневренного фонда. Поскольку на единственное залоговое жилье на тот момент уже было обращено взыскание, то люди могли оказаться на улице.

К счастью, в судебном порядке удалось отстоять право на помещения маневренного фонда. Указанный судебный спор имел широкий общественный резонанс.

Коммерсант в статье указал на данный прецедент как первый в России случай признания за ипотечными заемщиками права на вселение в помещения маневренного фонда. Несмотря на данный очевидный успех в сфере ипотечных отношений остается множество нерешённых проблем.

Например, еще один вопрос касается возможности отсрочки исполнения судебного акта об обращении взыскания на ипотечное помещение и выселения из него на период, пока ипотечному заемщику не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Практикующие юристы прекрасно знают, что российские суды неохотно предоставляют отсрочку по исполнению судебного акта, тем более, когда споры касаются взыскания долгов. На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда.

На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда.

Именно так и произошло в рамках судебного спора, адвокатом в котором выступал автор настоящего поста. Несмотря на то, что за ипотечными заемщиками было признано право на помещения маневренного фонда, заявление об отсрочке судебного акта о выселении до момента предоставления маневренного фонда удовлетворено не было.

Суд предоставил отсрочку на период холодов, так сказать для того чтобы должники не были выселены на улицу в зимний период.

Учитывая нежелание судов предоставлять «полноценную» отсрочку автор настоящего поста, действующий в интересах ипотечных заемщиков, обратился в Конституционный суд РФ с жалобой по вопросу конституционности: — ч.

1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в той в части, в которой данная правовая норма допускает выселение ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, без представления иного благоустроенного жилого помещения, а именно помещения маневренного фонда. — ч. 1 ст. 203 Гражданского процессуального кодекса РФ в той части, в которой данная правовая норма не предоставляет ипотечным заемщикам, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещение маневренного фонда, право на отсрочку исполнения судебного акта о выселении, на срок до тех пор, пока не будет предоставлено для проживания помещение маневренного фонда. Рассмотрев жалобу, Конституционный суд РФ вынес определение №500-О от 27.02.2018 г., которое скорее носит формально-отказной характер.

Следует отметить, что жалоба аналогичная вышеописанной не впервые поступает в Конституционный суд РФ.

Но ни одна их не была рассмотрена по существу. Честно сказать, подобные отказные определения Конституционного суда РФ более похожи на формальные отписки, что, по мнению, автора настоящего поста, свидетельствует о неготовности судебной системы всерьез заняться проблемами ипотечных заёмщиков в контексте реализации их права на отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Существует еще одна проблема в указанной области банковских отношений. Дело в том, что право на помещения маневренного фонда существует не бессрочно, но до тех пор, пока у ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, не завершены расчеты по кредитному договору с банком. Однако в ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что после обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) заемное обязательство прекращается.

Таким образом, обращение взыскание на ипотечное жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет погашение оставшейся задолженности по кредитному договору. Раз нет задолженности по кредиту, значит расчеты между банком и должником завершены, право на помещения маневренного фонда не возникает. Однако не все так просто складывается на практике.
Однако не все так просто складывается на практике. Дело в том, что не все банки хотят признавать тот факт, что задолженность отсутствует.

Особенно тогда, когда стоимость реализованного предмета ипотеки не достаточно для погашения долга в полном объеме. Действующее правовое регулирование позволяет кредитным организациями не спешить признавать данный факт. В профильном для приставов законе об исполнительном производстве отсутствует правовая норма, корреспондирующая положениям ч.

5 ст. 61 закона Об ипотеке. Следовательно, приставы не могут окончить исполпроизводство о взыскании задолженности по кредитному договору.

В итоге если банк не отзывает исполлист, то заемщикам приходится самим обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей.Еще одну проблему, с которой может столкнуться заемщик после обращения взыскания на предмет залога, хотелось бы проанализировать на примере спора из практики автора статьи. После обращения взыскания на предмет залога, чья стоимость не компенсировала в полном объеме сумму основного долга, проценты, неустойку, но были основания для признания кредитного обязательства исполненным по ч. 5 ст. 61 Закона об ипотеке. Приставы не окончили исполпроизводство по вышеописанным основаниям.

Банк исполлист о взыскании задолженности по кредиту также не отозвал.

Исполнение продолжилось. Однако банк принял решение о частичном списании с баланса неустоек, начисленных заемщику, квалифицировав данное действие как прощение долга заемщику. По мнению банка, списанная с баланса сумма образовала экономическую выгоду у заемщика, с которой он должен был уплатить НДФЛ.

О невозможности удержать налог с прощенных сумм банк сообщил в налоговый орган и заемщику.

Заемщик оспорил действия банка в суде и выиграл спор. Суд признал, что налоговая выгода отсутствовала, действия банка были признаны неправомерными.

С банка были взысканы судебные издержки и компенсирован моральный вред.

Таким образом, мы убедились, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье порождает новые непростые отношения между должником-физическим лицом и банком. Несмотря на то, что существует судебная практика, наделяющая ипотечного заемщика, потерявшего залоговое, единственное жилье, правом на вселение в помещения маневренного фонда.

Но такая практика пока не стала массовой и требует популяризации знаний об основаниях и условиях предоставления маневренного фонда. Возникают сложности с получением отсрочки по исполнению судебного акта о выселении из ипотечного жилья на период, пока не предоставлены помещения маневренного фонда.

Не всегда кредиторы добровольно аннулируют задолженность в тех случаях, когда заемное обязательство уже прекратило свое действие. Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности.

Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности. Ипотека на выселках// Коммерсант Деньги ()

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)»

(утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.07.2016 по делу N 33-12298/2016; Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 24.08.2015 по делу N 33-3536/2015; Апелляционное определение Рязанского областного суда от 10.04.2013 по делу N 33-827 Определение Центрального райсуда г.

Волгограда от 11.10.2016 года №2-4882/2016, апелляционное определение судебной коллегии Волгоградского областного суда от 11.01.2017 года №33-394/2017 Апелляционное определение Пермского краевого суда от 01.11.2017 по делу N 33-12092/2017 Решение Центрального райсуда г. Волгограда от 22.06.2016 года и апелляционное определение Волгоградского обл. суда по делу №2-5310/2016 Апелляционное определение Пермского краевого суда от 18.04.2016 по делу N 33-4148/2016

ВС РФ разъяснил, при каких условиях нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника-гражданина, находящееся в ипотеке

Наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки.

Между тем, если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском установленного законом срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога. Карточка дела Реквизиты судебного акта Заявитель Финансовый управляющий П. Должник Гражданин П. Решением суда от 16.02.2017 гражданин П.

признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации. Вступившим в законную силу Определением от 31.10.2017 признаны обоснованными вытекающие из договора займа требования гражданина Ч.

и гражданки Ч. к должнику в размере 7,8 млн как обеспеченные залогом его квартиры.

Данные требования признаны подлежащими удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Финансовый управляющий имуществом должника П. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге (далее — Положение о продаже), — квартиры, расположенной в г.

Архангельске. Для совместного рассмотрения с названным заявлением принято также и требование должника об исключении из конкурсной массы указанной квартиры.

Должник при этом ссылался на то, что квартира является единственным пригодным для проживания помещением, и обратился в суд с ходатайством об исключении ее из конкурсной массы.

Определением суда первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об исключении квартиры из конкурсной массы и утверждено Положение о продаже, предусматривающее начальную продажную цену квартиры в размере 16,9 млн руб. Суд апелляционной инстанции и суд округа подтвердили правильность решения первой инстанции. Суды пришли к выводу, что квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС РФ подтвердил, что наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки.

Между тем, как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48

«О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»

, если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного п. 1 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве.

В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу п.

3 ст. 213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств. Указанные разъяснения направлены на недопущение ситуации, когда вопреки смыслу положений ст.

446 ГПК РФ и Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение фактически будет реализовываться в целях приоритетного удовлетворения требований по текущим обязательствам и требований незалоговых кредиторов, получивших в силу законодательства о несостоятельности приоритет над опоздавшим залогодержателем. Требования гражданина Ч. и гражданки Ч.

включены «за реестр» в связи с пропуском срока, определенного п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока. Это значит, что на них распространяются названные разъяснения, в связи с чем спорная квартира (если она обладает признаками единственного пригодного для постоянного проживания помещения) должна была считаться не вошедшей в конкурсную массу.

Вместе с тем, разрешая спор, суды ограничились констатацией существования обременения в отношении имущества (что автоматически, по их мнению, влекло возможность обращения на него взыскания), не проверив наличие у квартиры признаков, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ. Так, уполномоченный орган ссылался на то, что гражданин П.

живет по иному адресу, а смена места регистрации в органах регистрационного учета была осуществлена им искусственно в преддверии спора в целях создания формальных условий для исключения имущества из конкурсной массы. В то же время уполномоченный орган заявлял, что в спорной квартире продолжает жить бывшая супруга гражданина П.

с их общими детьми. Судами названные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не проверялись, и доводам уполномоченного органа правовая оценка не дана.

При таких условиях, поскольку выводы судов о правовых последствиях существования ипотеки являются ошибочными, а признаки единственного пригодного для постоянного проживания жилья у квартиры не проверены, любые суждения относительно наличия оснований для исключения помещения из конкурсной массы или утверждения Положения о его продаже в настоящий момент являются, по мнению ВС РФ, преждевременными.

Обращение взыскания на единственное жилье

Анонсы 9 ноября 2020 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 24 ноября 2020 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

18 апреля 2014

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества.

Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако предусматривает невозможность обращения на такое жилье.На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем.

Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог.

Именно о первой группе пойдет речь.Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения.

Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «» (далее – закон об ипотеке).По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа).

Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в .Между тем, в СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 был истолкован в совокупности с и этого же закона. И был сделан вывод о том, что

«обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)»

.

Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное.

Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из и , следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой.

регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение.

Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно.

Хотя, напомним, что в КС РФ от 14 мая 2012 г.

№ 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.На мой взгляд, такое толкование , , является спорным.

Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу.

А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность . Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными.

Активными в нападении и защите. Теги: , , © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС».

Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д.

1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3145), Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), . Реклама на портале. Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Последний бастион: насколько законны займы под залог единственного жилья

https://static.news.ru/photo/24ce93cc-c056-11e9-8705-fa163e074e61_1200.jpg Эксперты уверены, что при таких сделках высок риск остаться на улице News.ru https://news.ru/public/desktop/images/logo/logo.png 16:03, 17 августа 2020 407 Фото: Сергей Булкин/News.ru Ни для кого давно не тайна, что вступать в кредитные отношения достаточно рискованно. Ещё больший риск в себе несут займы, связанные с залогом недвижимости.

Закон не запрещает закладывать своё имущество, в том числе недвижимое, в качестве обеспечения суммы кредита.

Однако имеет ли право кредитор выдавать займы под залог единственного жилья? News.ru разбирался в проблеме.

Мария (имя изменено. — News.ru) обратилась в «Мега-Финанс», чтобы решить свою кредитную проблему — оплатить задолженность по микрозайму.

Кредитная организация позиционировала себя как компания, занимающаяся сделками с недвижимостью. Марии одобрили заём в 280 тыс. рублей, гарантией которого стала её квартира.

О том, что это жильё у неё единственное, заимодатели знали, однако всё равно заключили сделку. Перед подписанием договора возникла неожиданность. Мне сказали, что нужно подписать расписку о полной сумме кредита сроком на семь лет.

В общей сложности вместе с процентами выходило около 2,5 млн рублей. При этом они сказали, что я всё равно могу закрыть кредит раньше с минимальной переплатой, — рассказывает женщина. Женщина подала на «Мега-Финанс» иск в суд о признании сделки недействительной.

Она утверждает, что в момент подписания договора не отдавала отчёт своим действиям. Сейчас она настаивает на проведении судебно-медицинской экспертизы, которая могла бы это подтвердить.

Мария уточняет, что жильё у неё отнять не успели. Она вместе с юристом ходатайствовали о наложении ареста на квартиру.

Арест нужен, чтобы недвижимость не могли переуступить третьим лицам: в таком процессуальном положении её нельзя ни продать, ни купить. Против руководителей этой организации возбудили уголовное дело по ч.

4 статьи 159 УК «Мошенничество», добавляет женщина. По её словам, в деле вместе с ней около 200 потерпевших, обвиняемые — в СИЗО, а сама организация теперь не функционирует.

dengi.name Суд продолжает рассматривать гражданский иск по её делу.

Ещё одной из многочисленных жертв недобросовестных кредиторов стал Владимир Горбылёв. Его бывшая супруга Любовь Андреева рассказала News.ru, что Владимир злоупотребляет алкоголем и в момент совершения сделки также был «в подпитии». Мужчина обратился в компанию «Доходный дом», которая согласилась выдать ему заём на 3 млн рублей под залог недвижимости.

Квартира — единственное жильё Горбылёва, однако это не помешало заимодателям подписать с ним договор.

Обычно перед тем, как выдать кредит, требуют справку о том, что человек не состоит на учёте у нарколога и у психиатра. Эти ничего не требовали, сами повезли к знакомому врачу.

Тот написал справку, что Владимир в здравом уме и может совершать сделки с недвижимостью. Это меня и смутило: зачем в медицинском документе писать про недвижимость?

— рассказывает Любовь. Женщина говорит, что Горбылёв решил взять крупную сумму в кредит

«для своего друга-мошенника на операцию сыну его жены»

.

Последний исчез после заключения сделки.

Недавно Владимир выписался из Института им. Сербского. Там он пробыл около месяца и вышел с медицинским заключением на семи листах. Любовь утверждает, что врачи признали наличие «проблем с головой», а также заключили, что на момент подписания договора её бывший супруг не отдавал отчёта в своих действиях.

При наличии этой справки нужно возбуждать уголовное дело, — считает она. Против ООО «Доходный дом» на данный момент дел не возбуждалось, компания продолжает работать в обычном режиме.

Благодаря медицинскому заключению о недееспособности Горбылёва на момент совершения сделки мужчине удалось выиграть иск о признании её недействительной. Редкий случай. Обычно забирают квартиру и выкидывают на улицу. Если в Мосгорсуде утвердят это решение, то можно считать, что отстояли жильё, — говорит Любовь.

dengi.name Доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета Илья Иксанов пояснил для News.ru, как юридически регулируется жилищный вопрос. В этом случае возникают два вида правоотношений. Первые — конституционно-правовые, право на жилище гарантировано конституцией.

Вторые — гражданско-правовые отношения, связанные с имущественными обязательствами, в том числе в контексте кредитных отношений.

Обеспечительной мерой кредита является залог.

Но он является мерой, которая предполагает возврат имущества, и при этом не должно быть нарушено конституционное право. Когда речь идёт о том, что кредит предоставляется под залог единственного жилья, и банк об этом знает, то это явное нарушение конституционного права и практики Конституционного суда, — считает он. Юрист рассказал, что часто организации, выдающие кредиты на таких условиях, намеренно не извещают должника о поданном на него иске в суд.

Часто решения о конфискации единственного жилья суд принимает заочно, то есть без участия должника в процессе. Суд не знает, что жильё единственное.

Так происходит, потому что ответчики не знают о производстве и, соответственно, не могут пояснить, что это их единственный дом или квартира. Компании-кредиторы намеренно не оповещают должников о судах, — рассуждает эксперт. Иксанов добавляет, что кредиты под залог единственной имеющейся недвижимости выдают лишь «компании, которые работают на грани фола».

Крупные банки не занимаются такими вещами, это репутационно невыгодно. Выдача займов под залог единственного жилья может повлечь санкции ЦБ, — говорит он. Юрист рекомендует людям, обратившимся в кредитную организацию за займом под залог недвижимости, обращать внимание на следующие моменты: — при заключении договора о займе нужно добиться того, чтобы документ запрещал переуступку долга без согласия должника; — внимательно относиться к любым почтовым уведомлениям, среди них может оказаться повестка в суд на рассмотрение иска, по которому должник является ответчиком.

В целом мониторить ситуацию о привлечении в качестве ответчика, например, через сайт Арбитражного суда; — при возникновении сложной ситуации как можно скорее идти на конструктивное соглашение с кредитной организацией и заключать альтернативную сделку — перепродажа квартиры с целью погашения займа. Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.

Несмотря на то что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п. 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе Верховный суд РФ (определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или заём, — утверждает он.

Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё. <.> Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе.

Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд. По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он.

Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых.

В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заёмщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+