Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Если квартира продается ниже кадастровой стоимости

Если квартира продается ниже кадастровой стоимости

Если квартира продается ниже кадастровой стоимости

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости


» » 6 628 просмотровСодержаниеЛюбой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в .

Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.Существует три основных варианта цен на квартиру.

Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость.

Она практически не используется.Эта стоимость жилья определяется государством.

Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной. Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее.

Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит.

Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.Однако актуально это (по состоянию на 2021 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или от посторонних людей (не близких родственников).

  1. Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2021 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  2. Если же квартира была приобретена в 2017 году по или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла.

Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее.

Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры.

Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей.

В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей.

Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру.

Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент.

Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  1. Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  2. Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать . Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  3. Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать . Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец.

Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов. При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма).

Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов. Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском.

Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным.

Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь.

Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 821 просмотров Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень.13 337 просмотров Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых.42 030 просмотров Приобретение квартиры связано с большими затратами.
Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 821 просмотров Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень.13 337 просмотров Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых.42 030 просмотров Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя.2 511 просмотров При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение.

Им может выступать.7 256 просмотров При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не.2 615 просмотров Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного.

Можно ли уменьшить налог при продаже квартиры, если рыночная цена почти в 2 раза меньше кадастровой? Доля 2/3, владение меньше 3 лет.

cool.bazinga201516 сентября 2021 · 6,9 KИнтересно881Сайт о налогах граждан России.

Вопросы и ответы, подробные разъяснения, бланки документов.

· ПодписатьсяОтвечаетМногое зависит от того, когда была приобретена квартира:

  1. до 2016 года;
  2. в 2016 году и позже.

В первом случае все просто. При расчете налога вы должны учитывать не кадастровую стоимость, а продажную цену квартиры по договору.Во втором случае вашим доходом считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ сумму:

  1. или 70% от кадастровой стоимости;
  2. или продажную цену по договору.

У вас получается 70% от кадастровой стоимости.

Видимо эта цифра будет больше продажной цены. Подробнее о смотрите по ссылке.Какие есть варианты уменьшения налога? Тут правильно говорить об уменьшении дохода, облагаемого налогом.Имущественный вычет для продавцовВы можете получить .

Он уменьшить доход от продажи доли в квартире.

Налог рассчитывают по формуле:(Доход от продажи — Налоговый вычет) х 13% = Сумма налогаСумма вычета зависит от того, как будет оформлена сделка.Вариант 1 — квартира продается полность по одному договору купли-продажи квартиры (в том числе и вашей доли в ней). В этом случае ваш вычет будет равен:1 000 000 руб.

х 2/3 = 666 667 руб.Вариант 2 — квартира продается по долям. То есть заключаются 2 отдельных договора на продажу не квартиры, а доли в ней.

Первый на вашу долю (2/3), второй на оставшуюся (1/3). В этой ситуации вы вправе получить вычет — 1 000 000 руб.Кадастровая стоимостьВы можете потребовать пересчета кадастровой стоимости (чтобы добиться ее снижения).

Но сделать это можно только через суд. И придется привлекать юридическую контору, которая специализируется на этих делах.Спор с инспекциейМожно рассчитать налог изсходя из фактической цены доли по договору.

При возникновении спора с налоговиками утверждеть, что кадастровая стоимость доли не определена. Есть кадастровая стоимость всей квартиры целиком. А нужна кадастровая стоимость именно вашей доли. Налоговый кодекс не предусматривает, что кадастровая стоимость доли определяется умножением кадастровой стоимости квартиры на размер доли.
Налоговый кодекс не предусматривает, что кадастровая стоимость доли определяется умножением кадастровой стоимости квартиры на размер доли.

Обязанности проводить подобный расчет там нет.Если налоговики упруться, то может закончится судом. А чем закончится суд я не знаю.

Судебной практики по этомй вопросу пока нет.Портал «Ваши налоги»: консультации по налоговым вопросам 4 · Хороший ответ · 4,3 KКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также65Надежные и безопасные услуги в сфере недвижимости: покупка,продажа, юридическое сопровожде. · ОтвечаетВ этом случае риски возникают как у Покупателя, так и у Продавца.По документам занижение оформляется :

  1. разница по дополнительным соглашениям и распискам, которые на регистрацию не подаются.
  2. в основном договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре указана одна цена квартиры

Последствия для Продавца:Покупатели легко «сдают» таких Продавцов налоговым органам:

  1. неосознанно, когда заявляют свое право на получение налогового вычета при покупке квартиры или при продаже такой квартиры менее минимального срока владения предъявляют к вычету все свои расходы на приобретение, включая дополнительные расписки и допсоглашения
  2. банки, выдавая кредит на покупку квартиры любят прописывать сумму «неотделимых улучшений» фиксируя факт занижения дохода при продаже
  3. осознанно, т.е. идут и пишут «донос», прикладывают все подтверждающие документы

Правовых последствий для Покупателя не наступает, а вашего Продавца ждет камеральная проверка, доначисление налога к уплате, пени и штрафы от 20 до 40%.

В случае крупной неуплаты-уголовная ответственность.Последствия и риски для Покупателя:

  1. налоговая просто не примет в расчет при начислении налогового вычета при покупке сумму по дополнительным распискам
  2. при расчете налога при продаже налоговая не примет к вычету всю сумму ваших расходов на покупку, т.е. вы заплатите налог за себя и за «того парня»

И самый главный риск потери всех денег при покупке квартиры с занижением возникает при признании такой сделки недействительной.С 01 января 2021 года были внесены изменения в Федеральные законы, касающиеся добросовестного покупателя. В случае признания сделки недействительной, добросовестный покупатель может получить компенсацию стоимости жилья от государства, а не от виновного лица. Ограничение компенсации в размере 1 млн.

руб. больше не действует, размер компенсации будет исходя из размера реального ущерба или от кадастровой стоимости.На основании Федерального закона от 02.08.2019 № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнена главой 10.1.

«Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения»В случае признания сделки недействительной Покупателю надо будет доказывать, что он «добросовестный приобретатель».Отклонение суммы сделки от рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости в размере от 20% автоматически переведет Покупателя в ранг «недобросовестного приобретателя» недвижимости:

  1. в лучшем случае вы получите компенсацию от государства в размере суммы по основному Договору или вам откажут в компенсации
  2. истребовать у виновного лица в лучшем случае вы сможете только ту сумму, которая прошла по зарегистрированному в Росреестре Договору купли-продажи

Обычно своим клиентам я готовлю досье «добросовестного приобретателя» на всякий случай и конечно варианты с «занижением» не рассматриваем, только полная сумма в Договоре купли-продажи. Покупка квартиры должна быть надежна и безопасна. Это залог сохранности ваших денег и здоровья.С уважением, народный риэлтор Алсу Нафисовна5 · Хороший ответ · 7,1 K3,0 KВеселый и отличный парень.

Получил большой урок от жизни.К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом.

Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу. Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%.

Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости.

Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует? При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п.

17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом. Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности.

Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000.

руб. Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).27 · Хороший ответ19 · 47,2 K881Сайт о налогах граждан России. Вопросы и ответы, подробные разъяснения, бланки документов. · ОтвечаетЭто зависит от того будет у вас доход, облагаемый налогом, или нет.

А доход от продажи недвижимости рассчитывают по особым правилам.Когда налог платить не нужноЕсли на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше.

Но в отдельных случаях используют 3-х летний срок. Например, если продано единственное жилье, проданная квартира была получена по наследству или приватизирована. В таких ситуациях вы вправе продать квартиру после марта 2021 года и не платить налог в принципе.

Сумма полученного дохода значения не имеет.В других случаях у вас возникает доход, облагаемый налогом.Как посчитать доходВашим доходом от продажи считают только одну, но максимальную сумму:

  1. или 70% от ее кадастровой стоимости.
  2. или продажную цену по договору купли-продажи;

Исходя из этой, то есть наибольшей суммы, и будет рассчитан налог.Как уменьшить доход при расчете налогаПри расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

  1. или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально.
  2. или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. руб.;

Купив новую квартиру вы получаете право на второй вычет — для покупателей недвижимости. Если продажа и покупка были в одном и том же году, то он дополнительно уменьшит ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом.

Но на этот вычет вы вправе рассчитывать при условии, что раньше вы его никогда не получали (или не полностью использовали его сумму). Подробней о том, смотрите по ссылке. Сумма вычета для покупателей квартиры составит 2 000 000 руб.В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:5 000 000 (но не меньше 70% от кадастра) — 3 000 000 (расходы на покупку) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.Дохода, облагаемого налогом, нет.

Нет дохода — нет налога.Как отчитаться перед инспекциейВы обязаны до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах. Подробно о том, по ссылке.Портал «Ваши налоги»: консультации по налоговым вопросам Хороший ответ · 148561Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом.

8 985.НДФЛ при продаже вашей квартиры не возникнет, поскольку 2/3 наследства, выступает как приращение к 1/3 права собственности, которое возникло более 10 лет назад.10 · Хороший ответ · 9,7 K2,0 KПрактикующий риэлтор. Петербург. https://sergej-slusar.ru/ +7 (911) 08-08-145 Налог платится не с продажи квартиры, а с дохода, получаемого при продаже квартиры. Он и называется НДФЛ — налог на доходы физических лиц.

  • Если квартира была в собственности по любому основанию до 2016 года, — налога нет: срок был 3 года, он прошёл. После 01 января 2016-го срок стал пять лет — по всем основаниям он ещё не прошёл. Но если она получена в дар или по наследству от близкого родственника и/или члена семьи — срок 3 года. С января 2021-го: если это единственное жилье — срок 3 года (если предварительно куплено второе, но прошло менее 90 дней — правило «работает»).
  • Если вы получили квартиру по наследству или в дар у близкого родственника и/или члена семьи и налог не платили, можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов наследодателя/дарителя. Какие документы нужны? Правоустанавливающий, в котором прописана цена, и документ, подтверждающий оплату.
  • Уменьшить сумму налога можно только одним из способов — на ваш выбор. И меньше нуля в любом случае не бывает :)).
  • Если квартира продается не дороже, чем покупалась, то прибыли нет, нет и налога. Правда, если продажная цена меньше 70% от кадастровой, то считаться будет 70% от кадастра. И ещё: минусуйте от цены договора, по которому покупали, госсубсидии, материнский (семейный) капитал и прочие несобственные средства (в договоре это должно было быть отмечено).
  • Если квартира не покупалась, а получена в дар, по наследству и т.п. (не было затрат), то можно применить налоговую льготу с продажи — отминусовать с суммы по договору 1 млн рублей. Для регионов, где квартира стоит меньше миллиона — отличный способ, налога не будет совсем. Этот же миллион можно отнять и при продаже купленной квартиры, если разница больше миллиона, — тут считать надо, что выгоднее.
  • Если вы получили квартиру в дар не от близкого родственника и/или члена семьи и при этом платили НДФЛ, то отнимайте эту сумму от суммы налогообложения с дохода при продаже — двойного налогообложения нет. Если даритель/наследодатель до этого квартиру купили, то минусуйте документально подтверждёные их доходы.
  • Купили дешево, вложились в ремонт и продаёте дороже? Неотделимые улучшения можно продавать и отдельно, если согласится покупатель, разумеется. А чтобы сделать это и законно, и безопасно, консультируйтесь у специалиста — каждый случай индивидуален.

30 · Хороший ответ10 · 52,4 K

Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и возможно ли не платить налог в 2021 году

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста.

С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой. Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром.

Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий. Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе.

С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

  1. с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.
  2. с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы.

Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

  1. продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
  2. с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.
  3. продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7.

Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая.

Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений.

Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была. Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным.

Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

  1. рыночная.
  2. инвентаризационная;
  3. кадастровая;

Каждая отвечает определенным целям.

Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры.
Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры.

Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация. Порядок определения следующий:

  • Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
  • Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
  • Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет.

Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор.

Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, . Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья.

Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.

Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали .

Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон.

Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье.

Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику. Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи.

Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016. Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Нужная фраза звучит так:

«о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___»

. Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

  • Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.
  • Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.

Рассмотрим подробнее на примерах. Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей.

Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы. Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей.

КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную.

Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше. Нужно либо снизить КС, либо продать дороже. Продавцы самостоятельно заполняют по итогам года.

Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше. Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

  1. следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
  2. если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
  3. следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.
Рекомендуем прочесть:  Незаконная сделка с недвижимостью

Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость.

Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье. Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш .

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться. Причин несколько:

  1. покупатель может получить только в сумме, обозначенной в договоре;
  2. если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
  3. если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную».

Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа. Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

  1. если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
  2. если кадастровая не соответствует рыночной.

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков.

Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят.

Затем можно продать квартиру. Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд.

Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно. На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре , , а также в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте .

Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой.

Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата. Мы будем благодарны вам за лайк и репост! Оценка статьи:

(голосов: 4, средняя оценка: 3,50 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2021 году

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения.

Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2021. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов. Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Основные изменения в законодательстве Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  1. Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  1. При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС.

    Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

  1. Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей. Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной.

Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным. Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене? Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  1. Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  1. Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  1. Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  1. Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  1. Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  1. Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  1. Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены? Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю.

От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой). Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость. То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  1. установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.
  2. заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги. После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Просмотров: 19 796 ( 1 оценка, среднее 5 из 5 ) Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Гос.

Кадастр Кадастровая выписка это документ, где содержится информация и где описан определенный объект недвижимости. В

Гос. Кадастр Профессия кадастрового инженера появилась в нашей стране недавно, в 2011 году.

Тем не менее,

Гос.

Кадастр Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которая была установлена государственными органами при оценке.

Гос.

Кадастр Понятие кадастровой стоимости жилой площади появилась относительно недавно.

Кадастровая стоимость квартиры – это некий

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

7 июля 2018Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости предполагает, что налоги с прибыли будут ниже.

На практике оказывается много подводных камней. Рассмотрим, имеет ли смысл продавать недвижимость ниже кадастровой оценки.

После 2016 года в законодательство было внесено несколько изменений: • Владельцы квартир освобождаются от налогов после 5 лет владения недвижимостью. До этого времени срок был 3 года.

Это значит, что налог НДФЛ будет зависеть от кадастровой стоимости квартиры. • Теперь налог НДФЛ рассчитывают по специальной формуле, где кадастровая стоимость играет не последнюю роль.

Это говорит о том, что возможности снизить налог, продав недвижимость по цене ниже кадастровой оценки стали меньше.

Нужно рассматривать варианты. Кадастровая стоимость объекта может быть завышена. Для её точной оценки лучше привлекать независимого эксперта.

Продать недвижимость по стоимости ниже кадастровой стоимости можно, но не всегда есть выгода так делать. Если вы решили за счёт подобной сделки снизить процент НДФЛ, лучше обратиться к специалистам. Они помогут со сбором документации, будут вести дело до результата.

Не зная норм законодательства, легко сделать ошибку, которая лишает смысла подобные сделки. Профессиональный подход помогает продавцу недвижимости снизить процент налога почти в половину.

Кадастровая цена – средний показатель стоимости похожей недвижимости на рынке.

По сути, эта цифра определяет стоимость жилья на рынке и берёт во внимание реальную стоимость конкретного помещения.

На практике так бывает не всегда и показатель значительно завышен.

В этом случае продавец вынужден платить больше налогов, чем мог бы. Такое могло произойти, когда цены на недвижимость упали, а кадастровые нормативы остались прежними. При продаже недвижимости и земли многие владельцы собственности ощутили повышение налогов.

Вопрос в тему продажи объектов ниже, чем установленная стоимость становится классикой.

Консультация специалистов нужна на этапе оспаривания кадастровой стоимости и оформления сделки продажи недвижимости по цене ниже, чем отметка государства. В целом снизить налог на продаваемый объект можно, если подойти к делу с юридически правильной точки зрения, собрать необходимые документы и разобраться с нюансами задачи.

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте. Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах. Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется. Но главным ориентиром при покупке или или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  1. снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.
  2. неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены.

Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю. Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7. Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент).

По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне. То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход.

Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной. Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки. Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+