Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Как правильно сдать квартиру в спб

Как правильно сдать квартиру в спб

Как правильно сдать квартиру в спб

Как легально сдавать квартиру в аренду


Закрыть Каждый год компания СКБ Контур проводит конкурс для предпринимателей «», в нем участвуют сотни бизнесменов из разных городов России — от Калининграда до Владивостока. Благодаря конкурсу мы создали вдохновляющую коллекцию бизнес-историй, рассказанных людьми, которые превращают небольшие стартапы в успешные компании. Их опыт и cоветы будут полезны каждому, кто задумывается об открытии своего дела.

Для старта необходимы некоторые предварительные условия: идея, немного денег и, что самое важное, желание начать Фред ДеЛюка Основатель Subway Подписка на уведомления о новых статьях Подписаться Мне не интересно

Дмитрий Кузьмин 10 сентября Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами.

Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф.

Платить придется примерно 20 % от всего дохода. Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации. Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Возможны различные ситуации. Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать. Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья.

Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов. Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход.

Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами. Отсутствие договора вредит всем сторонам.

Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты. При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию. Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается . Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме.

И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем.

Заключать при этом нужно . Процесс регулируется .

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства.

При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия. В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание. В указано, что максимальный срок договора — 5 лет.

Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  1. Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  1. Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении.

Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты. Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд. В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом. Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество.

Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат. Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину.

Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд. Обычно его называют депозитом.

Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор. Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе.

Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги. Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте к договору. В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  1. Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  2. Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  3. Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке.

Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой. Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара. Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или, если у вас есть электронная подпись.

Придется заплатить пошлину — 2 000 руб. Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру.

Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  1. Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в .
  2. Согласовать планы с банком через менеджера.

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать. Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных . Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца.

Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке.

Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма. Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  1. Сделать жильцам временную регистрацию.
  2. Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите , которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб.

или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге.

Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись.

Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой.

Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением.

Это тоже бесплатно. Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год. Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %.

Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб.

в год. Вы можете зарегистрироваться как плательщик с помощью приложения «». С 1 июля 2021 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах. Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %.

Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору. Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает.

Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на , но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:

  1. ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью .
  2. ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  3. ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.

ИП нужно платить за себя обязательные , в 2021 году их размер составляет 40 874 руб.

плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить. Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте. Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре.

Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене. Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход.

Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода. Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд.

Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте. Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %. Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать. Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы.

И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб. Лучше сдавать квартиру легально.

Подписаться × Загрузить ещё

Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в прибыльный бизнес

17 июля, 13:39Можно сдавать в краткосрочную аренду собственное жильё, брать недвижимость в долгосрочную аренду и пересдавать посуточно или взять квартиру в управление. В статье рассказываем о каждом из этих методов и разберёмся, как выбрать идеальную квартиру для посуточной аренды, какой сделать ремонт, где и как искать гостей.Пустующая квартира не приносит дохода.

Но это можно исправить при помощи сдачи жилья в аренду — долгосрочную или краткосрочную. С долгосрочной арендой всё просто: нужно найти арендаторов, заключить договор и передать им ключи, а раз в месяц получать фиксированную сумму. В квартиру можно приходить, чтобы проверить, что в ней всё в порядке, а можно и довериться квартирантам (и страховому депозиту).При краткосрочной аренде искать жильцов придётся искать чаще — буквально каждый день.

Ищут их как на «обычных» сайтах недвижимости в разделах «Посуточная аренда», так и на специальных. Зато отслеживать состояние недвижимости можно практически ежедневно. Да и доход будет выше: в среднем, по оценкам экспертов по посуточной аренде, в 1,5–2 раза.

К примеру, , месячная аренда однушки в Москве обходится в среднем в 38 тысяч рублей, а посуточная — около 2,4 тысячи. То есть при загрузке хотя бы 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее.Доход от долгосрочной аренды можно считать пассивным. А взаимодействие с гостями при посуточной аренде отнимает много времени — это полноценная работа.

Поэтому некоторые рассматривают посуточную аренду нескольких квартир как бизнес и становятся хостами.

Название пришло к нам из англоязычного Airbnb, и его активно используют те, кто занимается посуточной арендой.Чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде, можно купить несколько квартир и сдавать их.

Но это требует серьёзных вложений.

Более простой путь — снять квартиру на длительный срок и прописать в договоре условия субаренды, чтобы можно было пересдавать жильё посуточно. Разницу в цене между посуточной и долгосрочной арендой за вычетом расходов на рекламу, уборку и прочие бытовые мелочи берёт себе хост — тот, кто организует весь процесс поиска и встречи гостей.Другой вариант краткосрочной аренды без квартир в собственности — взять недвижимость в управление. Тогда в договоре владельца с управляющим будет прописано, какой процент от прибыли получит каждый из них (хосту обычно достаётся от 5 до 20%).

Хозяин квартиры вообще не участвует в процессе, а управляющий берёт на себя все обязанности: размещает объявления, следит за чистотой и оснащением квартиры, встречает гостей. Сотрудничество выгодно обеим сторонам.

Собственнику — потому что он получает не фиксированную оплату, как при долгосрочной аренде, а процент от прибыли, и эта сумма обычно больше. А у управляющего больше возможностей, потому что владелец стремится максимизировать прибыль и даёт карт-бланш на любые действия, например, косметический ремонт, обновление мебели или долгосрочные рекламные кампании.

, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:«В прошлом году мы сделали апарт-отель на 26 небольших номеров площадью 12–19 кв. м неподалёку от метро Полежаевская. Почти все объекты недвижимости выкупили инвесторы.

Мы обеспечиваем порядка 18% годовых на вложенные средства, предоставляем весь комплекс услуг — от ремонта и закупки мебели до комплектующих, фотографий, работы с площадками и приёма гостей, чтобы инвестор получал пассивный доход». Не любое жильё подходит для посуточной аренды.

Например, спрос на большие многокомнатные квартиры ниже, как и на «убитые» без ремонта. Сдать их посуточно практически нереально.

Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть. Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя.

Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. Высок спрос на бюджетное жильё в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения.

А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки. Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно.

Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.

Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам.

А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.На рынке посуточной аренды двух-, трёх- и многокомнатных квартир меньше, чем однушек и студий. Поэтому принято считать, что лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия.

Большая квартира стоит дороже, а значит, будет окупаться дольше. По опыту хостов, в командировки чаще ездят одиночки, а в путешествия — пары.

Они проводят много времени вне дома и предпочитают сэкономить, чем переплачивать за «лишнюю» площадь. Поэтому спрос на большие квартиры меньше.

Но нужно проанализировать спрос и предложение в конкретном городе или районе, возможно, где-то не хватает больших квартир для семей и тех, кто путешествует компанией. Идеальный вариант — иметь в портфеле инвестиционной недвижимости и большую, и маленькую квартиру. Но стоит быть готовым к тому, что больше жильцов —почти всегда означает больше проблем.

, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:«В больших квартирах легче устроить вечеринку.

В маленькую студию на 15–20 квадратов просто не пригласишь много людей. Так мы отсеиваем определённый сегмент гостей, которые могли бы создать проблемы и с соседями.

Но к нам не попадают и большие семьи, которые приезжают в отпуск, потому что у нас недостаточно спальных мест. В других регионах мы бы пересмотрели свою стратегию. В Сочи или в Крыму лучше сдаются большие квартиры, потому что на отдых обычно приезжают семьями по 3–4 человека. Вместо двух номеров в отеле они предпочитают сэкономить и снять 2–3-комнатную квартиру»., эксперт по посуточной аренде, блогер:«У меня две квартиры в краткосрочной аренде: маленькая 30 кв.
Вместо двух номеров в отеле они предпочитают сэкономить и снять 2–3-комнатную квартиру»., эксперт по посуточной аренде, блогер:«У меня две квартиры в краткосрочной аренде: маленькая 30 кв. м для двоих гостей и большая трёхкомнатная, рассчитанная на шесть гостей и даже младенца.

Маленькой квартирой намного проще управлять, решать вопросы с гостями — ведь их всего двое. Намного меньше проблем, поломок, грязи после выезда гостей. Спрос на маленькие квартиры выше, но больших квартир меньше на рынке, поэтому оба объекта в итоге показывают одинаковую доходность.

Но времени на большую квартиру я расходую больше». При выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трёх Л»: локация, локация и ещё раз локация.

Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам. Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения».

Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей станции. Но цена в спальных районах будет ниже.

Туристы порой готовы дольше добираться до объекта, но при этом хотят сэкономить на стоимости квартиры.

Но спрос на квартиры в центре всё равно выше., эксперт по посуточной аренде, блогер:«Важно понимать запросы и требования гостя.

В Москве я ориентируюсь на туристов, поэтому мои квартиры внутри Садового кольца.

Мне понятно, почему люди едут в Москву, что им нужно.

А за пределами ТТК или МКАД гость становится очень непонятным.

Тут могут начаться проблемы: заезды толпами, вписки, интимные встречи. Если мы не понимаем гостя, сдать квартиру становится сложнее и проблем становится больше».В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично.

В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык.

А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий.

И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт., эксперт по посуточной аренде, блогер:«В Москве очень много предложений, и если не выделяться ремонтом, то конкурировать можно только по цене.

Я не хотела играть в эту игру. Моя цель — создать яркие дизайнерские квартиры.

Для этого потребовалось нанять дизайнера и сделать капитальный ремонт.

Он не обязательно должен быть дорогим.

Итальянская мебель в краткосрочной аренде никому не нужна.

ИКЕА успела намозолить глаза, но даже из неё можно составить интересный интерьер. Всё зависит от чувства вкуса и умения сочетать цвета и предметы.

Для моих особенных квартир арендатор всегда найдётся среди людей, которые предпочитают жить в красивом пространстве. Понятно, что цена должна быть адекватной, но мои гости уже не будут бороться за 100–500 рублей в сутки, потому что аналогов они не найдут».

«Семейная» квартира Юлии Платошиной (фото листаются), инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:«Ремонт может быть и совсем недорогим.

Два года назад мы взяли в субаренду однушку 33 квадрата неподалёку от метро Алексеевская за 35 тысяч рублей в месяц.

Квартира была „убитой“, поэтому нужно было поменять обои, покрасить стены в белый цвет, побелить потолок, постелить ковролин, купить новую кровать и люстру. На это ушло 35 тысяч рублей, но разница была колоссальной.

Квартира стала выглядеть лучше, и ставка аренды выросла в полтора раза. Но сейчас я бы не взял „убитую“ квартиру, потому что она требует дополнительных вложений денег, времени и нервов.

Лучше сразу выбрать хороший вариант, который готов к сдаче».При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой.

Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить. Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:

  1. Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.
  2. телевизор;
  3. диван;
  4. платяной шкаф;
  5. холодильник;
  6. обеденный стол;
  7. 2–3 стула;
  8. кухонный гарнитур;
  9. микроволновую печь;
  10. стиральную машинку;
  11. электрочайник.
  12. варочную панель или плиту;
  13. двуспальную кровать 140–180 см;

, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:«Такие площадки, как Booking, Airbnb, „Суточно“, дают гостям возможность искать квартиру по фильтрам: есть ли интернет, телевизор, стиральная или посудомоечная машина и т. п. Чем больше у вас имеется из этого списка, тем чаще квартира будет появляться в результатах поиска».

, эксперт по посуточной аренде, блогер:«Надо смотреть, для какого гостя сделана квартира. Для семей с детьми должна быть полноценная детская с игрушками, а не безликая комната.

В маленькой квартире для пары чаще всего не нужна духовка, а у семей с детьми она пользуется спросом. В моих квартирах помимо стиральных есть ещё и сушильные машины, но буквально 2–3 гостя сказали, что выбрали квартиру из-за неё»., эксперт по посуточной аренде, блогер:«Большим спросом пользуются квартиры с кроватью в качестве основного спального места. Дополнительное спальное место будет неоспоримым плюсом.

Например, диван-кровать в кухонной зоне позволят принимать не только пары, но и семьи из трёх человек». К квартире посуточно гости предъявляют почти такие же требования, как к гостинице.

Поэтому, в отличие от долгосрочной аренды, хозяину придётся покупать все бытовые принадлежности и расходные материалы, а затем регулярно их обновлять. В квартире обязательно должны быть:

  1. постельное бельё на каждое спальное место;
  2. большое и маленькое полотенце для каждого гостя;
  3. туалетная бумага, мыло, шампуни и гели для душа, средство для мытья посуды и стиральный порошок.
  4. посуда для готовки и сервировки;
  5. подушки и одеяла;

Кроме того, хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе.

Всё это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине.В краткосрочной аренде владелец квартиры ищет арендаторов не раз в несколько месяцев или лет, а практически ежедневно.

Это позволяет свести к минимуму дни простоя. Поэтому для этого используют все доступные средства и способы. Самые популярные сервисы поиска квартир для краткосрочной аренды — Booking и Airbnb. Именно там и размещают большинство объявлений. Есть и другие варианты — сайты вроде «Cуточно», «Хочу на юга» (для южного направления) и сайты объявлений, например, .
Есть и другие варианты — сайты вроде «Cуточно», «Хочу на юга» (для южного направления) и сайты объявлений, например, .

Дизайнерские квартиры в обеих столицах имеет смысл рекламировать и в Instagram., эксперт по посуточной аренде, блогер:«Booking и Airbnb позволяют отсеивать недобросовестных гостей — прочитать отзывы о них, прежде чем подтвердить бронирование.

Проверить арендаторов можно и в сообществах посуточников в социальных сетях, в чатах в мессенджерах с чёрными списками гостей. Нормальна практика удержания залога».

, эксперт по посуточной аренде, блогер:«Я размещаю свои квартиры только на Booking и Airbnb и не пользуюсь досками объявлений, потому что мне не нравится постоянно отвечать на звонки. Я интроверт, и мне не нужны 20 звонков в день, из которых на аренду никто не придёт. А в Airbnb можно поставить различные ограничения, например, принимать только тех гостей, у которых есть предыдущие положительные отзывы, указаны паспортные данные.

Вы их не увидите, но они есть у площадки и позволяют отсеять неблагонадёжных клиентов».

«Балетная» квартира Юлии Платошиной (фото листаются), инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:«В выходные и праздничные дни мы стараемся не заселять молодёжь, потому что они могут устроить вечеринку. Со всеми гостями подписываем договор и берём залог за сохранность имущества.

Но это скорее символическая сумма, чтобы гости не уехали с ключами и не забыли нам их отдать.

В сервисах каждое бронирование подтверждаем лично, уточняем цель поездки и состав гостей. Мы нацелены на долгосрочную работу, поэтому стараемся отсеивать тех, кто может навредить нам, нашей квартире и нашему бизнесу».Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах.

Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично.

Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры.

Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно.

Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять.

А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону. Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме.

К тому же периодически нужно бывать в квартире лично.

Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.Один из главных мифов о посуточной аренде — что такую квартиру очень быстро «убивают». На самом деле эксперты сходятся во мнении, что при долгосрочной аренде владелец по большому счёту не знает, что происходит в квартире.

А при краткосрочной риски минимальны — можно контролировать количество гостей и нагрузку на жильё, следить за порядком, проверять работоспособность технического оснащения и исправность мебели. , эксперт по посуточной аренде, блогер:«Среднее время аренды в Москве — 3–4 дня. То есть каждые 3–4 дня в квартире проходит полная проверка и генеральная уборка.

Меньшая из квартир у меня сдаётся уже 2,5 года.

В ней требуется перекраска одной стены, но не из-за гостей, а из-за ошибки строителей. Если бы все эти 2,5 года она сдавалась в долгосрочку, то мне пришлось бы делать как минимум косметический ремонт.

При посуточной аренде теоретически может заехать такой гость, который разрушит квартиру полностью. Но даже в мире такие случаи легко пересчитать по пальцам.

А за разбитую стеклянную перегородку, сломанный стол, стул, кровать всегда можно запросить возмещение у Airbnb, приложив фотографии и т. д. Сервис разделяет с владельцем квартиры ответственность за её сохранность и компенсирует убытки за счёт страховки».

Первое, на что обращают внимание гости при выборе квартиры для посуточной аренды, — фотографии.

Они должны привлекать внимание и вызывать интерес, выделяться.

Поэтому хосты дают совет использовать яркие детали в текстиле и декоре, а порой и нанимать профессионального интерьерного стилиста и фотографа. Но из одинаково привлекательных квартир выбор обычно делают по отзывам., инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:«После каждого выезда мы созваниваемся с гостями и уточняем, всё ли им понравилось, всё ли соответствовало описанию, просим оставить отзыв. Для нас это очень важно, потому что влияет на выдачу объекта в поиске.

Площадки поощряют отзывы и выводят в топ квартиры с хорошими»., эксперт по посуточной аренде, блогер:«На мой взгляд, работать с положительными отзывами и захламлять пространство своими благодарностями не надо. А вот негативные отзывы отрабатывать нужно — отвечать грамотно, чётко и без эмоций.

Отзывы бывают правдивыми и ложными. В ответ на правдивые стоит признать ошибки и пообещать их исправить. А если, например, гости жалуются, что было холодно, а на самом деле это не так, можно написать, что в такие-то даты была такая-то температура воздуха, а ощущения субъективны.

Бояться негативных отзывов не стоит — они не просто могут, а должны быть у каждой квартиры. Это показатель того, что объявление реальное, а не накрученное. Гораздо важнее, как хозяин отработал негативный отзыв».

Ещё один распространённый миф, что жильцы недолюбливают соседство с квартирами в посуточной аренде. На самом деле многое зависит от поведения гостей. Если они не нарушают правил аренды, то соседи могут быть недовольны разве что встречами в подъезде и лифте с незнакомыми людьми с чемоданами.

А за это не привлечь к ответственности.

Проблем с правоохранительными органами тоже обычно не возникает. Посуточная аренда абсолютно законна, если арендодатель официально платит налоги (как физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель). Самое страшное, что может случиться: в жилом доме из-за шума соседи вызовут участкового.

Придётся приехать в квартиру и выслушать предупреждение., эксперт по посуточной аренде, блогер:«Лично у меня проблем с соседями во время аренды не было.

Помимо электронных замков с меняющимся кодом (чтобы для самостоятельного заезда и выезда не пришлось кидать ключ под коврик или в почтовый ящик) у меня установлены датчики температуры, влажности и шума. Я сдаю квартиру в жилых домах и не должна мешать соседям. Я настроила в программе оповещение, если днём уровень шума превышает 70 децибел.

Так я могу связаться с гостем раньше, чем соседи начнут кому-то жаловаться или вызывать полицию.Я принципиально беру квартиры на первом этаже, чтобы гости не пользовались лифтом. Благодаря этому соседям не приходится постоянно сталкиваться с посторонними. Из заботы о соседях я ограничиваю максимальное количество жильцов и срок аренды.

Толпа людей с чемоданами ежедневно — это дополнительная нагрузка на подъезд. Проблемы с соседями однозначно возникнут, если вы о них не думаете. Лучше заранее познакомиться и попросить сообщать о гостях, которые мешают, и хозяин приложит все усилия, чтобы такого не случалось».

Плюсы и минусы посуточной аренды квартирыПлюсыМинусы

  1. Аренду в любой момент можно прекратить, если квартира понадобилась владельцу. Не нужно ждать, пока закончится срок аренды, как при долгосрочном найме.
  2. Субаренда и управление — быстрый и недорогой способ начать собственный бизнес и масштабироваться.
  3. Квартира постоянно под контролем хозяина, поэтому её амортизация ниже, а сохранность лучше.
  4. Можно дополнительно зарабатывать на краткосрочной аренде в период продажи квартиры.
  5. Доходность в 1,5–2 раза выше.
  6. Общение с разными людьми, в том числе из разных стран. Языковая практика.
  1. Аренда требует внимания и времени хозяина, это полноценная работа.
  2. Есть постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, бытовую химию, посуду, полотенца, постельное бельё, стирку, глажку и уборку.
  3. Хозяин должен быть на связи 24/7, потому что гости могут заезжать ночью, задерживаться или, наоборот, прибывать раньше времени.
  4. Нужно следить за рынком аренды, научиться пользоваться инструментами рекламы и поиска гостей.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Егор ШатохинПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Как сдавать квартиру в Санкт-Петербурге законно: налоги, договор, риски

Что нужно для того, чтобы легально сдать свартиру внаем или аренду в Санкт-Петербурге, как заключить договор, заплатить налог и минимизировать риски, связанные со сделкой.Для начала разберемся в терминах.

Сдача квартиры в найм это ее предоставление в пользование частному лицу за вознаграждение.

Сдать квартиру в аренду – предоставить ее в пользование юридическому лицу.И найм и аренда относятся к гражданско-правовым отношениям, которые регулирует большой раздел Гражданского Кодекса РФ. Вопросы найма оговорены в главе .Гражданский кодекс гласит о том, что при найме жилого помещения наймодатель и квартиросъемщик заключают договор в письменном виде. Конкретной формы договора закон не предусматривает.

Зато прописывает права и обязанности сторон.Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.В законе перечислены моменты, которые носят обязательный характер. Однако ни одна часть или статья Гражданского Кодекса не запрещает вам вносить в договор о сдаче квартиры внаем дополнительных условий. Главное, чтобы они не противоречили другим нормативным документам.В хорошо разработанном договоре найма квартиры прописываются несколько десятков пунктов, которые отражают интересы и наимодателя и нанимателя.

Среди них – сроки и механизм оплаты (банковская карта, наличные, перевод на расчетный счет), порядок уплаты коммунальных платежей, время и порядок посещения квартиры собственником, перечень и состояние имущества, находящегося в квартире, гарантийный платеж – та сумма, которая заранее передается наймодателю на случай, если наниматель решит съехать с квартиры не предупредив хозяина, залог на случай возможной порчи имущества, порядок и сроки прекращения найма и т.п. Договор на долгосрочную аренду квартиры .doc (41 КБ) Договор на краткосрочную аренду квартиры .doc (96 КБ)Типовые договоры почти всегда требуют доработки к конкретным условиям.Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.Официально сдать можно только собственную (приватизированную) или ипотечную квартиру. Муниципальное жилье, предоставленное на условии социального найма не может использоваться для коммерческого найма.

При установлении таких фактов вас могут просто выселить из нее.Договоры найма или аренды жилого помещения, заключенные сроком более чем на один год, требуют регистрации в Росреестре. Не позднее чем через месяц после заключения сделки собственник обязан явиться в ведомство и уведомить чиновников об обременении, появившемся у жилого помещения.Адреса Росреестра в Санкт-ПетербургеПакет документов следующий:

  1. заявление можно заполнить непосредственно в Росреестре.
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. договор о найме или аренде жилого помещения, заключенный в простой письменной форме;
  4. паспорт владельца квартиры или дома;

для физлиц составляет 2 000 рублей.Не стоит забывать, что за несоблюдение порядка регистрации договора предусмотрены штрафные санкции — штраф в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей за несоблюдение порядка регистрации договора, до 5 тыс.

рублей за несвоевременному подачу заявления. (ч. 1, 2 ).Сдача в аренду или наем не является предпринимательской деятельностью, поэтому регистрироваться в качестве ИП не обязательно.

Однако, декларировать доходы все же придется.Чтобы легализовать средства, полученные от сдачи квартиры внаем, раз в год нужно подавать декларацию по и уплачивать в бюджет 13% от суммы полученного дохода. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля.Эти расходы можно оптимизировать.

Например регистрация в качестве предпринимателя на УСН с уплатой 6% с доходов понижает налоговые платежи вдвое.

Учитывайте, что дополнительно вам придется вносить обязательные платежи во внебюджетные фонды (27 990 руб.) и платить налог .Есть еще один вариант. Вы можете приобрести патент на данный вид деятельности.

Его стоимость уже является «налогом», дающим право легально получать доход и не бояться штрафов. Патент приобретается на разные сроки (от месяца до года). даст возможность выдавать отчетные документы командировочным.

Это бланки строгой отчетности – приходный ордер или кассовый и товарный чеки.Отдельно стоит остановиться на договоре аренды.

В том случае, если вы не зарегистрированы как ИП, юридическое лицо – арендатор – является налоговым агентом и самостоятельно высчитывает из оплаты по договору 13 процентов подоходного налога и вносит их в бюджет.

В случае регистрации ИП отчитываться и платить налог придется самостоятельно.Разногласия у наймодателей и нанимателей происходят довольно часто.

И именно поэтому важно иметь хорошо разработанный договор.

При нарушении какого-либо из его пунктов действие документа прекращается.Если наниматель не желает покидать жилое помещение, то придется идти в суд.

Если цена договора меньше 50 тыс. рублей, то ваше дело будет рассматривать мировой судья в судебном участке. Свыше 50 тыс. рублей – федеральный судья в районном суде.Если решение вынесено в пользу наймодателя, то у нанимателя остается два варианта – исполнить его самостоятельно или с помощью судебных приставов.

Последний вариант влечет для нанимателей дополнительные расходы на компенсацию исполнительных действий. Несколько другой механизм действует в случае аренды.

Если арендодатель не зарегистрирован в качестве ИП, то он действует так, как описано выше. Если зарегистрирован, то разбирательства придется вести в арбитражном суде вашего региона.Некоторым компаниям, которые арендуют квартиры у петербуржцев, квадратные метры нужны не для проживания сотрудников, а для устройства офиса. Закон не запрещает подобные действия, главное, чтобы на них был согласен арендодатель.На арендованную квартиру можно зарегистрировать и юридический адрес компании.

Для этого собственник должен предоставить гарантийное письмо и временно прописать в ней директора компании.

Прописка невозможна только в арендованной ипотечной квартире и коммуналке.Слово эксперту!Андрей Петров Юрист.

33 года. Высшее юридическое образование (гражданское право). Пошаговая инструкция, необходимые документы и адреса учреждений в статье .Страхование жилья не является обязательным моментом при сдаче квартиры внаем или аренду. Но собственнику нужно понимать, что далеко не все жильцы или арендаторы будут относиться к такому имуществу как к своему.

Поэтому имеет смысл предварительно застраховать квартиру, тем самым минимизировав риски порчи или утраты имущества.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+