Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Какие риски если покупаемая квартира в собственности менее 3лет

Какие риски если покупаемая квартира в собственности менее 3лет

Какие риски если покупаемая квартира в собственности менее 3лет

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, какие риски есть у покупателя


Приобретая недвижимость в новостройке на первичном рынке, новый владелец рискует, что строительство ЖК вовсе не завершиться, но есть риски в покупке квартиры, которая находиться в собственности менее 3 лет. Тут тоже покупателю нужно быть готовому к уловкам. Многие удивятся, зачем такое уточнение, и что особенного в квартире, которая была в собственности менее 3 лет.

И очень зря, почему, узнайте далее. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: Москва; Санкт-Петербург.

Самостоятельно разобраться в этом вопросе довольно сложно, ведь мошеннические схемы постоянно совершенствуются. Определить чистоту сделки под силу только профессиональному юристу, который знает все тонкости.

Если понадеяться на свои силы, можно остаться и без денег и без квартиры.

Важно! Основное желание продавцов, которые владеют квартирой менее, чем три года – это уменьшить сумму в договоре, они могут предлагать заплатить разницу в обход официальным документам. Но этого делать не стоит, так как из официальной суммы будет идти возврат налогового вычета. На подобные манипуляции будут пытаться подбить и владельцев квартир, которые куплены после 1 января 2017 года, только теперь срок увеличили – 5 лет.

Но это самые безобидные уловки. На самом деле махинаций с приобретением такого жилья много, но есть ряд самых популярных, среди них:

  • Продажа квартиры сразу нескольким людям. Для этого нотариально заверяются копии всех документов и одновременно совершаются сделки. Конечно, оформление происходит в разных нотариальных конторах. Найти виновного если в дверь постучались еще одни или не одни «законные владельцы» невозможно. Поэтому не нужно забывать, что при оформлении сделки продавец должен предоставлять только оригиналы всех документов.
  • Проведение сделки по поддельным документам. При этом используется все фальшивое: печати, подставные лица, квартира, которая чаще всего съемная и принадлежит совершенно другим людям. Найти концы в этой истории и уж тем боле виновных невозможно, как и вернуть деньги. В этом случае должны насторожить скрытность, спешка, и низка цена недвижимости.
  • Суды после продажи. На этот рискованный шаг решаются довольно много предприимчивых владельцев квадратных метров. Они продают квартиру, а спустя короткое время подают иск в суд про признание сделки недействительной. Казалось бы, все законно, покупателю возвращают деньги и все остаются при своем. Но не все так просто, бывший владелец вернет деньги, но далеко не ту сумму, которая была уплачена, ведь в исковом заявлении мошенник предумышленно указывает заниженную сумму. Разницу присваивает себе. Еще придется понести судовые издержки.

Не мало желающих обмануть, но если покупатель будет внимательным и вникнет во все особенности, обмануть его будет сложно. Даже если все выглядит законно и правильно нужно обратить внимание на:

  1. Покупка квартиры, которая была получена в наследство. Тут тоже есть свои тонкости, ведь процессе оформления наследства могли быть нарушении права других наследников, например им не сообщили о наличие таковой недвижимости. В таком случае сделка может быть оспорена в суде, причем в большинстве случаев такие дела новый владелец проигрывает.
  2. Не стоит соглашаться на покупку слишком дешевой, по сравнению с рыночной стоимостью квартиры. Излишняя спешка, нервозность также должны насторожить.
  3. Нужно запросить выписку из домовой книги, в ней будут указанный все, кто претендует на данную жилплощадь и имеет право на ней жить. Если указаны несовершеннолетние от покупки такой недвижимости лучше отказаться.
  4. Квартиры, которые продаются по доверенности, должны насторожить. Опасность тут состоит в том, что срок действия доверенности может истечь еще до переоформления прав собственности. Еще одна опасность – это возможность отмены доверенности тем, кто ее выписывал, без информирования об этом доверенного лица. В результате сделка признается в судовом порядке недействительной.
  5. Если квартира была получена через договор дарения, даритель в срок 3 года имеет право затребовать возврат недвижимости.

Если мошенничество было, то единственный вариант вернуть свои деньги – это обратиться в суд.

Но это возможно только в том случае, если мошенники не исчезли бесследно, что бывает крайне редко.

Именно в судовом порядке и покупатель, и продавец может оспорить сделку.

Первым делом нужно обращать внимание на саму квартиру, стоит узнать ее история, сколько раз она перепродавалась, почему.

Причем все ответы теперешнего владельца должны подтверждаться документально. В этом поможет расширенная выписка и единого реестра, причем дата ее выдачи должна быть не позднее, чем за 1 неделю до предъявления.

В ней будет указана информация:

  1. Кто до этого владел квартирой.
  2. Механизм смены права собственности.
  3. Кто на данный момент владелец недвижимости.

Для полной уверенности в точности данных такую справку можно взять самостоятельно, конечно за это придется заплатить пошлину, но ее размер не такой большой, чтобы пренебрегать безопасностью сделки.

Важно проконтролировать, чтобы в квартире не были совладельцами несовершеннолетние, регистрация их желанном жилье также не приветствуется.

Если такой факт есть, то должно быть разрешение от органов опеки на продажу.

Но вообще с такими квартирами лучше не связываться. Также нужно сопоставить предоставленные владельцем документы с планом квартиры в натуре. Любые изменения должны быть отображены.

На уплату налога должны быть квитанции.

Он – это ключевой документ всей сделки, если все пункты указанные выше проверены и они в порядке, то последний момент, который должен быть под контролем – это договор, документально подтверждающий сделку. Важнее всего – это прочесть и досконально изучить документ, все пункты его должны быть понятны и подходить покупателю. Заверяется такой договор обязательно, если покупатель стремиться себя перестраховать.

По закону такого требования нет, но это надежней и будет еще одним подтверждением, что сделка чистая.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры менее 3 лет” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”] Обязательные пункты договора:

  • Указывается место и дата составления документа.
  • Данные паспортов и другие реквизиты сторон, в том числе идентификационный номера и адрес прописки. Все данные должны совпадать с указанными в оригинале, это лучше проверить лично.
  • Отметка что на квартире нет обременений, этому должно быть документальное подтверждение.
  • Характеристики квартиры, по которым ее можно однозначно идентифицировать. Кроме описания особенностей, это еще и кадастровый номер, площадь, коммуникации.
  • Сроки освобождения жилплощади бывшими владельцами.
  • Стоимость жилья в полном размере.

Не лишним будет включить пункт, согласно с которым продавец обязуется взять на себя ответственность перед третьими лицами, если они будут иметь претензии относительно проданной недвижимости.

Оспорить любую сделку в суде можно, в том числе такую, при которой продавалась квартира, находящаяся менее 3 лет в собственности. Основаниям для этого – нарушение любой из сторон обязанностей, оговоренных в договоре. [smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, риски покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”] Риски при покупке есть всегда, но не случайно говорят, предупрежден, значит вооружен.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры менее 3 лет в собственности, риски покупателя” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”] Риски при покупке есть всегда, но не случайно говорят, предупрежден, значит вооружен.

Это как раз тот случай, когда предусмотрительность – это залог долгой и счастливой жизни в собственной квартире.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефонам: Москва — ; Санкт-Петербург — .

Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Плюсануть Поделиться Отправить Класснуть Линкануть Запинить

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

» В объявлениях о продаже недвижимого имущества нередко встречается уточнение «квартира меньше 3 лет в собственности». Для неподготовленного человека такая информация покажется совершенно бесполезной и возможно приведет его в недоумение: зачем указывать срок владения имуществом?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках.

Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже? Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад.

Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет. Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет. Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  1. Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, , , приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  2. Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием. Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости.

Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей). Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается. В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше. Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры.

Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя: Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц.

Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников. После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление, указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным. Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах.

После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают. Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

\ Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно. По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте: В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности.

Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности. Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной. Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги.

В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры.

Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону.

Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица.

В этом случае потребуется разрешение попечительского совета. Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  1. Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность. С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  1. Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  2. Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.
  3. Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  4. В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Риски покупки квартиры менее 3 лет

» » Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот.

Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его. Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски. От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки.

Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  • Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  • Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится. По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются. Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль.

Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить. Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  1. заниженная стоимость квартиры и так далее.
  2. сомнительная причина продажи квартиры;
  3. помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  4. продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  5. квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  6. продажа осуществляется по доверенности через представителя;

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Рекомендуем ознакомиться: Так:

  • Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  • Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
  • Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
  • Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно.

Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности. К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги. Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  • Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
  • Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
  • Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры.

Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег. Риски при покупке квартиры довольно серьёзные. Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  1. отмена договора;
  2. претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  3. невозможность получения налоговых льгот;
  4. обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  • Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  • Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  • Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.
  • Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  • Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  • Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  • Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  • Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной.

Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы. На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки. Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной.

При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы. Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму.

Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа.

Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  • Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.
  • В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.

Рекомендуем ознакомиться: Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос.

Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем.

В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться. Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости.

Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  • Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
  • Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  • Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.
  • Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.
  • Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться.

Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи. В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд.

Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги. Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора.

Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству. Точное соблюдение буквы закона при заключении сделки является своего рода гарантом обеспечения законных прав и интересов сторон.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но Как купить землю у государства?

Каждый гражданин страны имеет право раз в жизни получить Очень распространённым явлением в гражданских отношениях считается покупка квартиры по переуступке прав в сданном Для упрощения взаимодействия граждан с госорганами в России введено электронное правительство, которое решает многие

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет – рискованная сделка для покупателя. В отличие от покупки жилья, которым продавец владел более длительное время, после совершения такой сделки больше возможностей опротестовать её, а потому следует озаботиться всеми деталями, чтобы надёжно защитить себя юридически.

Важно со всем тщанием подойти к проверке как квартиры, так и продавца, а также к составлению документов.

Покупка квартиры – крайне ответственная сделка. Юридическое оформление и безопасность покупки жилья должны находиться на как можно более высоком уровне, чтобы риск потерять деньги впустую был минимален.

Ведь на этом рынке часто встречаются мошенники, стремящиеся обмануть доверчивых граждан.

Кроме того, могут происходить и просто юридические конфликты между собственниками, от которых страдает покупатель.

Иной раз в объявлениях о продаже квартир можно увидеть пометку о том, что в собственности она находится меньше трёх лет, но это редкий случай. Продавцы обычно стараются подождать этот срок, чтобы не выплачивать НДФЛ, но даже если им понадобилось продать квартиру срочно, и они не считаются с этим налогом, то предпочитают не отпугивать лишний раз покупателей. В результате о том, что в собственности продавца квартира находится недолго он узнаёт, уже прибыв на осмотр.

Так происходит из-за того, что это невыгодно не только для продавца. При такой сделке выше, чем при обычной, и риски покупателя. Главным образом, риски относятся к возможному признанию сделки недействительной – а причин для этого может быть немало.

Помимо этого, бывают риски и другого характера, в первую очередь приводящие к дополнительным тратам, такие как обременения на имуществе. Случаи, при которых риски повышены, и перед тем, как купить стоит лишний раз подумать:

  1. Если есть лица, которые могут предъявить претензии на квартиру, к примеру, если продавец состоит в браке, и супруг также владеет правами на недвижимость, то обязательно получить его письменное согласие на сделку. Более того, даже если он развёлся, но с развода не прошло трёх лет, у бывшего супруга сохраняется возможность заявить права на часть квартиры. В таких случаях проверку стоит проводить тщательно.
  2. Если квартира была подарена, в течение трёх лет для продавца есть возможность оспорить дарение по установленным в законодательстве причинам. То же самое и с покупкой.
  3. Также следует обратить внимание на список выписанных из квартиры. Если среди них окажется гражданин, отбывающий заключение, то после освобождения он получит возможность восстановить права.
  4. Сделка проводится без собственника, по доверенности – стоит уделить особенное внимание как проверке доверенности, так и личности собственника. Обязательно всё-таки с ним встретиться, чтобы убедиться как в том, что он и в самом деле является собственником, так и в его вменяемости – ведь если будет установлено, что он не отдавал себе отчёта в действиях, это станет основанием для признания сделки недействительной.
  5. Если продавец хочет составить договор так, чтобы в нём была указана не вся сумма, – это распространённый способ ухода от налогов, ведь если продаётся квартира стоимостью до миллиона, то можно использовать налоговый вычет и не платить налог с продажи. Однако, покупатель при этом рискует: если затем сделка будет признана недействительной, то суд постановит вернуть ему лишь указанную в договоре сумму.
  6. Квартира прежде часто переходила из рук в руки – частные продажи служат признаком неблагонадёжного жилья.
  7. Если продавец получил квартиру по наследству, стоит выяснить обстоятельства получения и узнать, нет ли вероятности появления и других претендентов на наследство.
  8. Значительно заниженная цена в сравнении с рыночной – если она ниже намного, на 20-30%, и никаких видимых причин для этого нет, то стоит внимательно всё проверить перед подписанием договора.

И так далее – рисков много, и мы перечислили далеко не все.

Лишь полная, всесторонняя проверка поможет обезопаситься от претензий либо заранее знать о возможных проблемах, и приобретать квартиру с полным пониманием, чего ждать. Может произойти по следующим основаниям:

  1. несоответствие формы или порядка заключения договора законодательству;
  2. совершение притворной или мнимой сделки – то есть прикрытие ею другой сделки либо заключение без юридических последствий;
  3. им нарушены права третьих лиц.
  4. недееспособность либо ограниченная дееспособность любой из сторон при заключении;
  5. договор заключался под влиянием угроз, обмана и тому подобного;
  6. отсутствие у сторон права на заключение сделки по иным причинам;

При наличии одного из этих оснований сторона, чьи интересы ущемлены, должна подать иск в суд, и доказать его реальность, а в некоторых случаях и что оно уже действовало к моменту заключения сделки.

Словом, даже при наличии оснований далеко не во всех случаях суд истцу удаётся выиграть суд и добиться признания сделки недействительной. Один из значимых нюансов – срок давности, составляющий три года.

Его пропуск истцом может обернуться отказом в рассмотрении дела (хотя и не всегда – иногда удаётся доказать, что он был пропущен по уважительным причинам).

Во многом именно поэтому срок в три года нахождения квартиры в собственности продавца так важен. Когда он минул, для предыдущих владельцев будет гораздо сложнее оспорить сделку купли-продажи, а вот с квартирой, находившейся в руках стороны продавца меньший срок, у покупателя потом могут возникнуть неожиданные проблемы. Помимо юридических проблем продавца, есть и риск попасть на мошенника, работающего на рынке недвижимости.

Чаще всего они используют следующие схемы:

  • Продажа съёмной квартиры по поддельным документам – такая схема требует серьёзной подготовки документов и использования подставных лиц, в результате чего «продаётся» квартира, вовсе мошеннику не принадлежащая, после чего сам он исчезает, а новый хозяин внезапно сталкивается с настоящим – чаще всего оказывается, что он сдавал квартиру, и вовсе не подозревал, что её уже успели продать. Конечно, в этом случае ни о каком переходе прав на жильё не может быть и речи, и жертве мошенничества остаётся лишь надеяться, что афериста найдут, и потраченные буквально на воздух деньги вернут.
  • Исчезновение после аванса – наиболее простой вариант, при котором мошенники демонстрируют подставную квартиру, получают аванс, а когда дело доходит до полноценного оформления сделки просто исчезают. Такой вариант для них куда менее выгоден, чем исчезнуть уже после получения всей суммы, но зато требует меньшей работы по подделке документов.
  • Занижение стоимости и последующее обращения в суд для признания сделки недействительной – в результате квартира будет возвращена продавцу, покупателю же выплаченная им по договору сумма. Вот только ту, что была заплачена в обход налогов, вернуть уже не удастся.
  • Продажа нескольким покупателям – часто вариация предыдущего. Мошенник просто проворачивает схему несколько раз одновременно, сделав копии поддельных документов, обманув сразу несколько покупателей, и так увеличив свою прибыль.

Помимо них, существует ещё множество разнообразных способов обмануть покупателя, но средства против большинства из них простые: ничего не платить продавцу до того, как будет заключён договор, проверять все документы, убеждаться, что продавец является владельцем, либо владелец знает о продаже жилья и действительно дал доверенность.

Наконец, привлекать специалистов, которые могут подтвердить подлинность документов и разобраться в хитросплетениях того, кому принадлежат права на квартиру.

При сделках с недвижимостью следует соблюдать как можно большую осторожность, а уж если квартира не находится в собственности продавца и трёх лет, то и подавно.

Нужно тщательно проверить:

  1. причину продажи;
  2. саму квартиру.
  3. личность продавца;

Проверка всех возможных документов строго обязательна, и крайне желательно делать это не своими силами, а с привлечением специалистов. Если при обычной сделке купли-продажи недвижимости ещё можно обойтись без них (но только при опыте совершения таких сделок, да и в любом случае это нежелательно), то, приобретая недвижимость с менее чем трёхлетним сроком владения, крайне не рекомендуется экономить на этом.

Первым делом, прежде чем начинать какие-либо другие действия, связанные с совершением сделки и влекущие расходы, нужно проверить важные документы.

В частности: Следует потребовать расширенную выписку из Росреестра, в которой перечисляются все жильцы – так можно проверить, кто может иметь права на владение или проживание в квартире, и убедиться, что после её покупки никто более предъявить их не сможет. При наличии несовершеннолетних совладельцев надо, чтобы продавец предъявил разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Кроме того, выписка подтвердит, что именно продавец является владельцем квартиры.

Если же это не он, и продажа осуществляется по доверенности, забота о безопасности должна стать вдвое сильнее. Тут сразу нужно идти к компетентному юристу, который проверит доверенность и иные документы.

Ещё один важный момент – проверка, соответствует ли планировка квартиры той, что значится в документах.

Если есть несоответствия, это повод проверить, насколько они критичны и каких затрат потребуют.

Здесь выбор будет за покупателем: или договориться о скидке и затем самому заниматься легализацией перепланировки, или поставить продавцу условие, что перепланировка должна быть узаконена перед продажей (но это довольно долгий процесс), либо чтобы квартира была приведена в соответствии с планом.

Самостоятельная проверка документов полезна, но гораздо эффективнее всё-таки будет привлечение специалистов.

Так, если вам попались мошенники, работающие по поддельным документам, то узнав, что вы привлечёте к делу юриста, они, скорее всего, предпочтут не продолжать аферу. Причина проста – риск, что она обернётся для них серьёзными неприятностями, станет куда как выше. Такие люди предпочитают обманывать тех, кто покупает квартиру самостоятельно.

Отпугивают профессиональные юристы и других мошенников. Если же продавец действительно намерен продать квартиру, но есть проблемы с его правами на неё, то специалист сможет куда лучше определить, стоит ли приобретать такую недвижимость, или лучше всё-таки не связываться. Не всегда имеет смысл обходить стороной такое жильё, ведь иногда проблема оказывается разрешимой, а продавец ввиду обстоятельств в согласен дать скидку.

Важно оформить сделку купли-продажи так, чтобы к ней в будущем не могло возникнуть никаких обоснованных претензий.

В этом поможет грамотный юрист, который оформит все нужные документы.

Мы же кратко разберём основные моменты, которые стоит учесть при оформлении. Все условия должны быть заранее согласованы и детально обговорены, чтобы далее не возникало никаких разночтений. Отдельно стоит сразу же согласовать способ оплаты и порядок осуществления сделки, после чего зафиксировать их в договоре.

Отметим: хотя и понятно, что сниженная из-за срочности цена – главный фактор, привлекающий покупателя к таким квартирам, но всё-таки, если она сильно снижена, и деньги требуются как можно быстрее. Это повод насторожиться и проверять всё особенно тщательно, и в таких случаях точно нельзя обойтись без сопровождения сделки специалистом.

В тексте соглашения должны содержаться такие пункты:

  1. суть сделки и сумма, за которую продаётся недвижимость;
  2. гарантия отсутствия обременений и других лиц, имеющих права владения или проживания;
  3. характеристики недвижимости (адрес, площадь, балансовая стоимость и так далее);
  4. обозначение стороны, берущей на себя оплату расходов, связанных с регистрацией договора, либо указание на то, что они будут разделены поровну;
  5. личные данные обоих участников;
  6. место и дата составления;
  7. другие процедурные моменты (срок, в который квартира должна быть освобождена, выдача экземпляров договора участникам, у какого нотариуса будет храниться дополнительный, и другие);
  8. реквизиты и подписи сторон.
  9. какие документы подтверждают право собственности продавца;

Также в договор могут быть включены и дополнительные пункты, например, обязательство продавца при появлении у третьих лиц претензий на недвижимость взять ответственность перед ними на себя. Образец договора, из которого можно составить более полное впечатление, прилагается к статье.

Завершается сделка регистрацией перехода прав собственности на квартиру в Росреестре, после которого покупатель официально становится её владельцем. Для этого в отделение Росреестра либо в МФЦ подаётся заявление и документы, необходимые для регистрации: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, паспорта сторон сделки, квитанция об уплате госпошлины.

Иногда и другие – доверенность, согласие супруга продавца и так далее. Лучшим способом уберечься от рисков, возникающих при покупке квартир, находившихся в собственности продавцов менее трёх лет, является скрупулёзная проверка всех документов на продаваемую недвижимость, а также внимательность при составлении всех необходимых документов. Лучше всего прибегать к помощи профессионалов, и при этом озаботиться подбором риэлторского агентства – нельзя исключать опасность наткнуться на плохо работающую компанию, или даже мошенников.

Потому ключ к безопасности – полное соблюдение законодательства при сделках купли-продажи.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+