Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры через банковскую ячейку

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Покупка квартиры через банковскую ячейку

Как продать квартиру и не остаться без денег: расчёты через банковскую ячейку


Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Тенденции рынка

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агентаЧастный маклер11 сентября 2010 16 59500Участники сделки уже договорились о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить. День сделки начинается с закладки денег покупателя в банковскую ячейку.

После подписания всех бумаг и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре. После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Любая ячейка закрывается на ключ.

Банк, страхуя себя, помимо документов требует предъявить оригинал ключа.

Ключ, как правило, один. Он может остаться на руках либо покупателя, либо продавца.

Чаще – покупателя. С него берётся либо расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство – в случае государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение одного дня.

Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке – он предоставляет такую услугу.

А также может быть передан посреднику, который при наступлении определённых обстоятельств, передаёт его той или другой стороне. А что делать если покупатель потеряет ключ?

Как в этом случае продавец квартиры получит свои деньги?

Все зависит от конкретного банка и содержания договора аренды депозитарной ячейки. В некоторых банках при утере ключа доступ к банковской ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки, указанных в договоре аренды ячейки. В некоторых банках на случай утери ключа берут залог, который используется для компенсации стоимости демонтажа замка ячейки и его замены.

Всё это нужно уточнять при выборе конкретного банка. Что может случиться, если Вы неправильно заполнили договор аренды ячейки? Ячейка была зарезервирована на двухнедельный срок, в течение которого лицо, уже наполовину ставшее собственником после заключения договора купли-продажи, предполагало получить документ, официально подтверждающий его право собственности.

Но, к сожалению, оформление документации затянулось. В результате продавец по истечении срока аренды пришел и взял свои деньги. А покупатель не получил квартиры.

Самое обидное, что регистрационная палата так и не выдала ожидаемого документа, так как в последний момент объявился временно отсутствовавший родственник, имеющий законные права на свою часть продаваемой квартиры… В этом случае допущена грубейшая ошибка со стороны покупателя: он позволил получить свои деньги без предъявления документа, подтверждающего переход права собственности. Еще одна ситуация. Срок аренды истек, а покупатель все не мог получить документ, подтверждающий право собственности. В тот момент, когда он его получил, продавец по причине истечения срока доступа к ячейке не смог взять причитающиеся ему деньги.

Поскольку в договоре была указана сумма меньшая, чем реально участвующая в расчетах, покупатель мог смело забрать часть денег себе, и никто бы потом не смог доказать его нечестность. Рассчитывать на порядочность сторон при операциях с недвижимостью крайне непредусмотрительно.

Чтобы такая ситуация не случалась, следует предварительно внести в договор пункт о его пролонгации в случае затягивания оформления необходимых документов. Кроме того, часть денег или же вся сумма могут быть упакованы в так называемый ценный пакет (об этом будет сказано ниже), и тогда банк хранит его. Нарушать целостность пакета покупатель не имеет права.

Единственное ограничение в этом случае – передача сразу полной суммы по сделке. Нелишним будет и оформление доверенности на получение денег.

В случае временного отсутствия (командировка, пребывание в больнице), а также смерти продавца причитающуюся ему сумму сможет получить доверенное лицо. В ряде случаев право пользования ячейкой может распространяться не только на продавца и покупателя, но и на риелтора, сопровождающего сделку. Права пользования ячейкой риелтором оговариваются отдельно и возникают обычно в случае наступления внештатной ситуации.

Насколько это хорошо и разумно? В ряде случаев, конечно, удобно.

Например, между покупателем и продавцом на последнем этапе возникли разногласия, а доводить дело до судебного разбирательства явно не хочется. Уж больно «волокитные» у нас разбирательства.

В этом случае риелтор может выступить в роли судьи, которому стороны доверяют. Он, например, может возвратить деньги продавцу и тем самым приостановить завершение сделки.

Однако столь высокое доверие со стороны участников сделки – явление не часто встречающееся. Ведь существуют же мошенники среди специалистов в области операций с недвижимостью. Поэтому передача права на пользование банковской ячейкой должна быть серьезно обоснована.

Кстати, третьим лицом, обладающим правом доступа к ячейке, может быть и юридическое лицо, например, агентство недвижимости. В этом случае риелтор является представителем третьей стороны и при этом может выполнить все вышеперечисленные функции, а риск утраты денежных средств снижается.

Кстати, банковская ячейка может быть открыта для доступа как одному, так и нескольким лицам одновременно. Например, участники сделки решат оформить допуск к ячейке только в случае их совместного присутствия. Возможно, для кого-то такой вариант окажется наиболее безопасным. Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является фактор времени.
Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является фактор времени. Никто не знает, как именно сложится рыночная ситуация и что произойдет с ценами на недвижимость.

Конечно, сегодня обстановка более менее стабильна, не то, что несколько лет назад, когда цены росли чуть ли не ежедневно. И все-таки риск продешевить (или потерять) сохраняется. Представим себе, что сделка заключена, деньги или часть денег вложены в банковскую ячейку, идет процесс оформления документации на собственность.

И вдруг цены стали стремительно расти.

Продавец в отчаянии, ведь он теряет свои деньги. Возможен вариант, когда продавец пытается нарушить течение сделки.

Конечно, изменить что-либо в этой ситуации крайне сложно (раньше надо было думать), но все-таки неприятности могут быть. Поэтому реальную продажную цену следует исчислять в условных единицах, с привязкой к определенному валютному курсу.

В этом случае возможен вариант, когда покупатель сможет восстановить реально потерянную выгоду продавцу.

Разумеется, подобное развитие событий – не самый распространенный случай, но всё же участникам сделки лучше оговорить и его.00Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Тенденции рынка
  1. 9 июня 2020 1 734
  2. 12 августа 2020 1 343
  3. 24 июля 2020 1 238
  4. 21 марта 2018 9 271
  5. 15 июля 2020 1 026

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы Фото: DPA/TASS Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку.

Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости.

Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке. «Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно». В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.
В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»

Михаил Куликов.

— К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости». Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки.

Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку.

Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть.

Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки. «Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин.

— Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку». Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы.

Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа. «При сумме сделки более 10 млн руб.

уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая. Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке. Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения.

Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки. Каковы риски Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет. «По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка.

Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин. Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями.

Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит. Каковы риски Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много.

Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага.

Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Как не остаться с носом: безопасная сделка через банковскую ячейку

21 февраляПроцедура купли-продажи квартиры вызывает у многих волнение. Безусловно, никто не хочет стать жертвой обмана.

Продавцу важно получить свои деньги после продажи имущества.

Покупатель должен быть уверен в том, что никто не заберёт его «кровные», пока он не станет собственником.

Именно такие гарантии предоставляет сделка через банковскую ячейку.

На сегодняшний день специалисты сходятся во мнении, что передача денег через банковскую ячейку является самым безопасным способом совершения сделки.

Однако необходимо знать несколько нюансов.Банки предлагают своим клиентам два типа сейфового хранения денег:

  1. ответственное. Осуществляется на основании договора и дополнительного документа. В нём прописываются данные лица, которое получит возможность изъять сумму из депозитария после сделки.
  2. индивидуальное. Денежные средства находятся в сейфовой ячейке на основании индивидуального договора. Он заключается между кредитной организацией и продавцом недвижимого имущества;

Существует общее правило, согласно которому банк производит все расчёты с тем, кто приобретает недвижимое имущество. Деньги в ячейку могут быть заложены обоими участниками сделки. Но забор средств осуществляет только продавец недвижимости.

  1. Дополнительно. Банки осуществляют пересчёт денежных средств, а также проверку их на подлинность. Услуги предоставляются за дополнительную плату.
  2. Сроки. Ячейка арендуется на срок от 30 до 60 суток. Обычно этого времени хватает, чтобы заключить и зарегистрировать сделку.
  3. Стоимость. Цена будет зависеть от конкретного банка, обычно начинается от 1500 руб. Оплата может осуществляться посуточно или помесячно.
  1. Помещение суммы в ячейку. Тут возможны два варианта:
  2. Бронирование банковской ячейки. Следует забронировать место в депозитарии за пару дней до момента совершения сделки.

    Помните, что в банках ограниченное число ячеек. Поэтому найти её лучшее заранее.

  • деньги на банковском счёте.

    Средства заказываются за 2-3 дня до сделки. Затем их необходимо получить в кассе и поместить в ячейку.

    При этом нет необходимости дополнительно оплачивать пересчёт и проверку на подлинность.

  • наличные деньги. Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность (при необходимости) и помещаются в ячейку;
  1. Заключение трёхстороннего договора аренды. В нём будут указаны условия изъятия денег из сейфовой ячейки.

  2. Помещение денежных средств в бокс. Продавец и покупатель в сопровождении банковского сотрудника проходят в депозитарий и помещают купюры в ячейку.
  3. Оформление договора купли-продажи. После этого сделка регистрируется в Росреестре.

  4. Изъятие купюр из депозитария. Бывший владелец недвижимого имущества приходит в банк со своим экземпляром договора после регистрации в Росреестре, отдаёт документы на проверку сотрудникам кредитной организации и, если всё в порядке, получает доступ к депозитарию.

    Ключ от бокса может находиться на хранении в банке или у покупателя недвижимости.

  1. Гарантия сохранности. Если банк обанкротится или потеряет лицензию, деньги останутся в полной сохранности.

    Все средства, хранящиеся в депозитариях, не являются собственностью кредитной организации.

    Поэтому они не могут быть арестованы в отличие от счетов.

  2. Удобство. Сразу после регистрации сделки в Росреестре продавец может забрать денежные средства. При этом привязка к конкретной дате отсутствует.

    Ещё один плюс – продавец может положить всю сумму на счёт, не покидая банк. Это обеспечивает дополнительную безопасность.

    Нет необходимости перемещаться по городу с внушительной суммой денег.

  3. Практичность. Место в депозитарии позволяет хранить любое количество денег. Какие-либо ограничения по сумме отсутствуют.

    При необходимости можно всегда продлить срок аренды ячейки в депозитарии.

  4. Безопасность обоих участников сделки. Банковская организация – это гарант того, что оба участника сделки купли-продажи выполнят свои обязательства.

    Даже если сделка сорвётся, деньги останутся в полной сохранности.

    Все отношения между участниками сделки защищаются гражданским кодексом (ГК РФ статья 922).

  5. Контроль. Проверка, пересчёт и закладка денег происходят на территории банка в присутствии сотрудника. Это гарантирует высокий уровень безопасности.

    Во всех банках присутствуют камеры видеонаблюдения и охрана.

Единственный минус такого способа передачи денег – необходимость оплаты банковской ячейки. Однако эта сумма не столь значительна.

Вы потеряете существенно большее количество денег, если свяжетесь с мошенником.

Передача денег за квартиру

Последнее обновление: 14.09.2020 Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру. На расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем.

Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки. Для , с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2020 года их применение для Застройщиков стало обязательным).

В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – (подробнее – по ссылке). На расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, немного реже – по безналу (например, если квартира покупается в ипотеку или с помощью субсидий).

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при , где деньги распределяются между целым рядом участников.

Как этот вопрос решают на практике? – выгодно ли это? Расчеты и ответ в этой заметке.

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

  • Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса).
  • Банковская ячейка;
  • Аккредитив.

Первый способ используется при расчетах наличными деньгами, второй и третий способы – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим все три способа по порядку.

Что делать, – смотри в этой заметке.

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки.

Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см.

фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке.

Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е.

конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

– как лучше оформить? Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

♦ ♦ (Жми! И откроется пример во всплывающем окне.) Примечание! Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде.

Здесь уже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами.

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке. Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Продавца, либо заменяющий ее , которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Некоторые включают в условия доступа еще и , где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Удобство и безопасность расчетов в сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время , и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована.

Затем деньги блокируются там на время , и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже). Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк.

Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет.

Принцип доступа к ячейке остается тот же. Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на . Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Кто как это решает на практике – – можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке. Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейкиможет быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке. ♦ ♦ (Жми! И откроется тебе схема передачи денег через ячейку во всплывающем окне) На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью.

В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему. Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 2-3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (3-5 тыс. руб.). Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Образец Договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему можно скачать (СЕРВИСЫ).

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке: Как происходит (алгоритм действий) – см. по указанной ссылке. Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно.
по указанной ссылке. Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов.

Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – , если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек.

В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве. ВИДЕО: Нюансы расчетов за квартиру через банковскую ячейку— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката. Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки (см. выше), но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? – смотри по ссылке.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива. Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным).

В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива. Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным.

Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя. В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

♦ ♦ (Жми! И откроется тебе алгоритм работы аккретитива во всплывающем окне) Стоимость проведения расчетов по сделке через аккредитив сопоставима со стоимостью расчетов через банковскую ячейку. Сравнить цены и условия можно в разделе .

Банковские услуги расчетов через аккредитив (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ). Подробнее о процедуре открытия , проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке. Какие на практике представляются в банк, а также о всяких нюансах таких расчетов, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – (подробнее о них – по ссылке).

Что нужно знать – смотри здесь.

При оформлении сделки купли-продажи квартиры , стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – ), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч.

с недвижимостью). Открытый депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры.

Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см.

об этом выше). Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него.

Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в . Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с этого депозита. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно.

Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась). Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по ), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – .

Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Если Покупатель берет для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к.

в них еще принимает участие банк-кредитор. В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода). В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами.

Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

А самому Покупателю, при любом способе передачи денег за квартиру, нужно помнить, что после расчетов у него на руках от Продавца должна остаться (подробнее о ней – по ссылке). «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Автор (юрист): 22.07.2020 Дата актуальности 7160 Просмотров 7 мин Время чтения Для безопасного расчета при покупке квартиры можно использовать банковскую ячейку.

Она арендуется в банке, а продавец получает деньги из нее только после регистрации права собственности на покупателя. Рассмотрим, что такое банковская ячейка, особенности расчета через нее, стоимость и сроки аренды, а также сам процесс купли-продажи недвижимости. Содержание Банковская ячейка представляет собой металлический сейф, в котором можно хранить деньги, драгоценности и другие ценные вещи.

Чтобы ею воспользоваться, достаточно заключить договор аренды с банком на определенный срок. Размер банковской ячейки по стандарту равен 21 см в ширину, 5 см в высоту, и 34 см в глубину.

В нее помещается до 30 пачек денег по 100 купюр. Если клиенту нужно, ему может быть предоставлена ячейка большего размера. Механизм купли-продажи с использованием ячейки прост и безопасен:

  • Покупатель закладывает деньги до подписания договора.
  • Ячейка арендуется, заключается договор с банком. При этом сотрудник банка не знает, что в ней будет находиться.
  • Продавец получает деньги после регистрации права собственности.

Важно!

Арендовать ячейку можно не в каждом банке. Предварительно рекомендуется узнать условия и стоимость хранения в разных финансовых учреждениях.

Расчеты через банковскую ячейку – один из наиболее безопасных способов передачи денег для покупателя. Для аренды сейфа характерны несколько преимуществ:

  • Продавец гарантированно получит деньги после регистрации сделки в Росреестре.
  • При желании можно заказать в банке проверку купюр на подлинность.
  • Покупатель получит деньги обратно, если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован.
  • Сохранность денег. Даже если банк ограбят, он обязан вернуть клиенту всю сумму, задолженную в ячейку. Для сравнения, сумма к возврату по вкладу равна застрахованной сумме, и составляет 1 400 000 руб.

Недостаток здесь только один.

Продавцу и покупателю придется потратить время на посещение банка для заключения договора, зато они получают гарантию, что сделка состоится.

Решив произвести расчет за квартиру через банковскую ячейку, участникам сделки нужно выбрать банк и обратиться в офис. Там заключается трехсторонний договор аренды, после чего покупатель закладывает деньги в сейф. Присутствие продавца при этом обязательно, но он получит сумму только после предъявления зарегистрированного в Росреестре договора.

После помещения денег в ячейку ключ от нее отдается продавцу. Но без договора его не допустят сотрудники банка в хранилище. В итоге обе стороны могут быть уверены, что сделка состоится, и каждый получит то, что нужно: продавец – деньги, покупатель – недвижимость.

Обратите внимание! Если покупатель или продавец по каким-либо причинам отказываются рассчитываться через ячейку и настаивают на оплате наличными, это повод насторожиться. Для продавца риск заключается в том, что после регистрации перехода права собственности он может не получить оставшуюся сумму за вычетом аванса. Покупателю же отказ продавца может говорить о том, что с недвижимостью есть проблемы, и велик шанс, что сделку не зарегистрируют.

При посещении банка сторонам понадобятся только паспорта. В самом отделении заключается трехсторонний договор аренды.

К нему оформляется дополнительное соглашение, содержащее условия получения денег продавцом:

  • Документы. Можно указать, что доступ к ячейке может быть предоставлен только при предъявлении зарегистрированного ДКП, выписки из ЕГРН на нового собственника, акта приема-передачи.
  • Сроки. Например, можно указать, что бывший собственник может получить средства в течение одного месяца после регистрации сделки. Если он этого не сделает в установленный срок, продавец вправе забрать деньги обратно.

Договора при аренде сейфа для сделок на примере Сбербанка: В самом договоре указываются параметры ячейки, паспортные данные сторон. При необходимости можно указать, на каких условиях покупатель вправе забрать деньги, если по каким-либо причинам стороны передумают проводить сделку.

Срок аренды банковской ячейки ничем не ограничивается. Ее можно арендовать даже на сутки, а максимальное количество дней не установлено. Стоимость зависит от конкретного банка и сроков аренды: чем они больше, тем ниже цена.

В среднем с клиентов взимают по 2000-3000 в месяц. Расчет стоимость аренды ячейки в разных банках: Расчет через банковскую ячейку никак не влияет на необходимость нотариального удостоверения договора.

Подпись нотариуса на договоре купли-продажи недвижимости требуется только в нескольких случаях:

  • Отчуждается доля в праве собственности.
  • Продается жилье несовершеннолетнего или недееспособного (нужно еще и разрешение органа опеки).

Важно!

Удостоверять договор нотариально при продаже доли не нужно, если она отчуждается в пользу другого собственника, либо владельцы всех долей решают их продать третьему лицу одновременно.

Процедура купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:

  • Подписание договора купли-продажи и подача документов в Росреестр на регистрацию. Переоформление права собственности занимает в среднем 10-15 дней.
  • Посещение банка и заключение договора аренды ячейки. В этот момент покупатель закладывает деньги в присутствии продавца, предварительно всю сумму нужно пересчитать.
  • Осмотр жилья покупателем, согласование условий сделки. На этом этапе нужно договориться не только об окончательной стоимости и размере аванса или задатка, но и о способе расчета.
  • Передача ключей от ячейки продавцу.
  • Изъятие денег из ячейки продавцом. Нужно предъявить договор, паспорт и остальные документы, указанные в допсоглашении к договору аренды.
  • Получение выписки из ЕГРН и договора с отметкой о регистрации.

Обратите внимание!

Если стороны договариваются об авансе, он передается в момент подписания договора купли-продажи.

Размер аванса обычно составляет 10-20% от стоимости жилья, но можно договориться и о большей сумме. Например, если покупается квартира в ипотеке, и перед регистрацией нужно погасить остаток задолженности, чтобы банк снял обременение. В самом договоре купле-продажи условие передачи денег через ячейку после регистрации не указывается.

Если же все указать, есть вероятность, что регистратор не оформит переход права собственности, либо договор будет зарегистрирован с обременением. По общему правилу окончательный расчет производится в момент подписания договора.

Образец договора Какие документы понадобятся для оформления купли-продажи через ячейку:

  1. Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, и пр.).
  2. Договор аренды банковской ячейки и допсоглашение к нему.
  3. Технические документы на квартиру.
  4. Паспорта сторон.
  5. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца.
  6. Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Также понадобится выписка из домовой книги о количестве или отсутствии зарегистрированных граждан на продаваемой жилплощади. Но все прописанные лица должны быть выписаны до подписания договора, иначе покупатель может отказаться от сделки. Пошлина платится только для Росреестра при переоформлении права собственности.

Для физлиц ее размер равен 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Кто оплачивает аренду банковской ячейки?

Традиционно все оплачивает покупатель, но стороны могут договориться о распределении расходов. Может ли получить деньги из ячейки другой человек, если у продавца не получается приехать за ними?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности. Какие еще существуют способы расчета через банк, кроме ячейки? Можно рассчитаться за квартиру через аккредитив или сервис безопасных платежей.

Как доказать, сколько денег было в ячейке, если банк ограбят? Сотрудники банка обычно не знают, что и в каком количестве хранится в ячейках.

Доказывать пропажу определенной суммы придется самостоятельно, представив в суд свидетелей или видеозапись момента вложения денег. Лучше заключить с банком договор ответственного хранения, но тогда сотрудник будет знать, какая сумма находится в ячейке. Когда сотрудники банка могут вскрыть ячейку без ведома клиента?

Вскрытие возможно лишь в исключительных случаях.

Например, при стихийных бедствиях или по решению суда. Также в договоре может быть указано, что ячейку вскроют, если клиент перестанет оплачивать аренду.

Подведем итоги:

  • Продавец получает деньги из ячейки только после предъявления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на покупателя.
  • Купля-продажа недвижимости с расчетом через банковскую ячейку – один из самых безопасных способов для продавца и покупателя.
  • Стороны самостоятельно выбирают, в каком банке и на какой срок арендовать ячейку.
  • Расчет через ячейку после перехода права собственности указывать в договоре не нужно, иначе сделку зарегистрируют с обременением.

Сумма за квартиру вкладывается в ячейку покупателем в присутствии продавца. Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Елена Плохута 22 июля 2020 в 16:58А вы пользовались банковской ячейкой при покупке / продажи квартиры?

Делитесь опытом и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Банковская ячейка, аккредитив или счет эскроу – что безопаснее при сделках с квартирой на вторичном рынке

3 февраля Еще 8 лет назад предложение провести сделку по продаже квартиры через аккредитив вызывало панику не только у простых граждан, совершающих не более одной сделки с квартирой за всю жизнь, но и у риэлторов. Однако, время идет и аккредитив набирает популярность среди способов расчета на рынке недвижимости.В 2014 году законодательство предоставило возможность использовать для сделок купли-продажи недвижимости не только аккредитив, но и счет эскроу.

Как же происходит сделка по купле-продаже квартиры через банковскую ячейку?Покупатель и продавец встречаются в выбранном им банке, заключают договоры аренды банковских ячеек, в которых указывают, при представлении каких документов продавец вправе получить доступ к ячейке, в которую заложены деньги, а покупатель – к ячейке, в которую заложена расписка продавца о получении всей суммы за квартиру.

Как правило, в качестве документов указывают договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности квартиры на покупателя и/или выписку из единого государственного реестра недвижимости с указанием в качестве собственника квартиры ее покупателя.Схема достаточно проста и прозрачна. Однако, в этой простоте и кроется два больших минуса.

1. Во-первых, банк не несет ответственность за сумму, которую стороны заложили в ячейку, поскольку она нигде в документах банка не указывается, банк не проинформирован о ее размере;2.

Во-вторых, банк не несет ответственность за подлинность денежных средств, которые покупатель вложил в ячейку.Таким образом, если вдруг при получении денег из ячейки выяснится, что денежные средства фальшивые, предъявлять к банку какие-либо претензии будет совсем бесперспективно (банк не несет ответственность за то, что находится в ячейке).

Если же сумма денежных средств окажется меньше, чем стороны закладывали в ячейку, привлечь банк к ответственности можно будет только доказав, что ячейка была незаконно вскрыта третьими лицами. Но даже в этой ситуации получить (взыскать) с банка «пропавшую» сумму без доказательств того, какая сумма «пропала» из ячейки у вас не будет. Если набрать в поиске в сети интернет новости о пропаже денег из банковской ячейки, становится понятно, что это не самый надежный вид расчетов за квартиру.

Каким образом происходят расчеты через аккредитив и счета эскроу?В общем и целом расчеты через аккредитив и счет эскроу аналогичны. Денежные средства зачисляются покупателем на счет БАНКА. А при предъявлении продавцом банку указанных документов (как правило, это договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности квартиры на покупателя и/или выписка из единого государственного реестра недвижимости с указанием в качестве собственника квартиры ее покупателя) – БАНК перечисляет денежные средства на счет продавца.

Если же в течение установленного условиями срока продавцом документы не представлены, Банк возвращает деньги на счет покупателя. В чем же плюсы расчетов через аккредитив и через счет эскроу:1. Во-первых, банк полностью несет ответственность за ту сумму, которую внес покупатель;2.

Во-вторых, при таких расчетах не используется расписка, в связи с чем нет риска оспаривания факта получения денег в связи с поддельностью расписки;3.

В-третьих, риск получения продавцом поддельных денег от покупателя нивелируется полностью.Единственный риск расчетов по аккредитиву – это отзыв лицензии у банка. Поскольку деньги внесены на счет банка, при отзыве лицензии будут действовать установленные законом о банкротстве порядок получения денежных средств со счета банка (по опыту, вероятней всего деньги не будут возвращены).

Но данный риск можно обойти, работая с крупнейшими окологосударственными банками. Преимуществом счета эскроу перед аккредитивом является то, что денежные средства в сумме до 10 миллионов рублей застрахованы АСВ, в связи с чем даже в случае отзыва у банка лицензии, денежные средства в пределах 10 миллионов рублей будут возвращены за счет средств АСВ.

и следите за публикациями — будет еще много интересного и полезного!

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+