Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - При приемке квартиры оформить на несофершеннонетнего

При приемке квартиры оформить на несофершеннонетнего

Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего?


14 апреляВ нашей стране разрешено осуществлять оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка. При этом, следует сразу же сказать о том, что процесс оформления недвижимости будет сопряжен с определенными сложностями. Связано это прежде всего с тем, что права несовершеннолетних детей на осуществление сделки являются ограниченными, именно по этой причине, дети не имеют права принимать равноправное участие в подписании договоров.

Интересы ребенка представляют его родители или же официальные попечители.

Чтобы осуществить реализацию квартиры, которая оформлена на ребенка, нужно будет оформить специализированное разрешение органов опеки и попечительства.☎ 8 (800) 350-20-41 — Бесплатная Консультация ЮристаСразу же нужно обратить ваше внимание на то, что все сделки с участием несовершеннолетних детей в обязательном порядке контролируются соответствующими инстанциями для того, чтобы защитить права ребенка и гарантировать соблюдение данных прав. Если же права ребенка будут нарушены, то органы попечительства имеют право инициировать возбуждение судебного дела. Именно на основании данного иска сделка может быть признана вовсе недействительной.Соответственно, становится понятно, что при оформлении квартиры на несовершеннолетнего ребенка, непременно нужно соблюдать все нормы и детали.

Лучше всего даже обзавестись помощью опытного юриста, который поможет вам правильно действовать в той или же иной ситуации.☎ 8 (800) 350-20-41 — Бесплатная Консультация ЮристаВ принципе, процесс купли-продажи в данном случае будет осуществляться традиционно, тем не менее, участником сделки будет выступать ребенок. Также в договоре непременно будут указаны данные родителей, как законных представителей, действующих в интересах ребенка, совершая приобретение недвижимости.

  1. Оформляется сделка;
  2. Предоставляются все документы по купле-продаже, осуществляется процесс проверки юридической чистоты сделки;
  3. Вы обращаетесь к нотариусу и указываете на необходимость оформления сделки;
  4. В качестве собственника недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок.

Сразу же скажем о том, что в данном случае, структура оформления достаточно простая.

Тем не менее, в обязательном порядке осуществляется оповещение органов опеки и попечительства. В тоже время, вы должны понимать, что оформляя недвижимость на ребенка, вы получаете ряд негативных аспектов. До момента совершеннолетия законные представители осуществляют все действия по обеспечению данной недвижимости.

До момента совершеннолетия законные представители осуществляют все действия по обеспечению данной недвижимости.

В случае, если вы захотите осуществить реализацию данной недвижимости, вам непременно придется пройти достаточно сложный процесс оформления разрешения со стороны органов опеки и попечительства.

Соответственно, нужно еще раз подумать о том, насколько рациональным будет приобретение квартиры и оформление ее на ребенка.Ставьте палец вверх и подписывайтесь на канал и тогда Вы станете Мудрее всех!

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости. Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е.

ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени. Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем.

Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства.

При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире. Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город.

Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю.

Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России. Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Особенности оформления квартиры на несовершеннолетнего ребёнка

Нередко квартира на ребёнка оформляется одним из родителей, в том числе и после развода супругов, когда есть желание гарантированно обеспечить сына или дочь жильём. Иногда квартиру несовершеннолетнему приобретают бабушки, дедушки, другие родственники и опекуны, выступающие представителями в имущественной сделке.

В этом случае применяется особый алгоритм проведения купли-продажи и возникают юридические нормы, защищающие имущественные интересы несовершеннолетнего. Содержание

  1. 2.2 Какие документы требуются от покупателя
  2. 2.3 Особенности сделки, если ребёнку до 14 лет и больше 14 лет
  3. 2 Пошаговая инструкция: как оформить куплю-продажу квартиры на несовершеннолетнего
    • 2.1 Какие документы нужно проверить у продавца
    • 2.2 Какие документы требуются от покупателя
    • 2.3 Особенности сделки, если ребёнку до 14 лет и больше 14 лет
    • 2.4 Как составить договор купли-продажи
    • 2.5 Особенности регистрации
    • 2.6 Что указано в документах несовершеннолетнего собственника
  4. 2.1 Какие документы нужно проверить у продавца
  5. 1 Законодательство о праве собственности на недвижимость несовершеннолетних
  6. 2.4 Как составить договор купли-продажи
  7. 2.5 Особенности регистрации
  8. 3 Могут ли представители ребёнка продать его квартиру и нарушить его права
  9. 2.6 Что указано в документах несовершеннолетнего собственника

Законодательство о праве собственности на недвижимость несовершеннолетних Статья 60 Семейного кодекса РФ гласит, что дети вправе пользоваться недвижимостью, принадлежащей родителям, до 18 лет, после чего право пользования происходит только по взаимному согласию детей и родителей.

Для того чтобы дети имели право притязать на владение недвижимостью после 18 лет, должно быть юридическое основание из числа следующих:

  1. в квартире выделяется доля, которая оформляется на ребёнка;
  2. квартира была приватизирована после рождения ребёнка.
  3. квартира приобретается на их имя, где они указаны в качестве собственников жилья;

Согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и главы 17 Гражданского кодекса РФ, на право собственности не налагается никаких возрастных ограничений. Потенциально дети — полноценные граждане страны и обладают всеми правами.

Но возрастные ограничения влияют на процедуру оформления сделки. То есть самостоятельно распоряжаться имуществом, согласно нормам статьи 128 ГК РФ, и участвовать в сделках граждане не могут до исполнения 18 лет.

При этом их правоспособность дифференцируется следующим образом:

  • Несовершеннолетними считаются лица от 14 лет до наступления совершеннолетия. Согласно статье 26 ГК РФ, они участвуют в сделке наряду с законными представителями.
  • Малолетними считаются граждане до 14 лет. Согласно нормам статьи 28 ГК РФ, вместо них в сделке участвуют их законные представители.

Получение паспорта не предоставляет права на самостоятельное участие в сделках с недвижимостью Сделка проводится посредством заключения договора согласно положению статьи 549 ГК РФ, обязательно в письменной форме согласно статье 550 ГК РФ. После заключения договора сведения о купле-продаже передаются в Росреестр для регистрации имущественных прав нового собственника на основании:

  1. п. 2 статьи 558 ГК РФ;
  2. статьи 131 ГК РФ.
  3. п. 1 статьи 551 ГК РФ;

Регистрация проводится в соответствии с нормами, изложенными в Федеральном законе № 218-ФЗ от 13.07.15.

Сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних собственников должны удостоверяться нотариально (ст. 54 Закона № 218-ФЗ). А вот при покупке нотариальное удостоверение не обязательно, но по желанию сторон оно допускается (ст. 163 ГК РФ). Пошаговая инструкция: как оформить куплю-продажу квартиры на несовершеннолетнего Алгоритм покупки квартиры схож со стандартной процедурой, за исключением специфических нюансов оформления.
163 ГК РФ). Пошаговая инструкция: как оформить куплю-продажу квартиры на несовершеннолетнего Алгоритм покупки квартиры схож со стандартной процедурой, за исключением специфических нюансов оформления. Если решено привлечь риелтора или компанию по работе с недвижимостью, договор услуг заключают законные представители.

В этом случае существенная часть обязанностей по приобретению недвижимости делегируется фирме или предпринимателю. Поиск подходящей квартиры осуществляется путём просмотра или подачи объявлений.

После того как объект недвижимости найден, требуется его внимательный осмотр, позволяющий выявить все недочёты и установить актуальную стоимость помещения с учётом его технического и косметического состояния. Если состояние квартиры удовлетворяет покупателя, нужно приступить к проверке документов.

Какие документы нужно проверить у продавца Собственник жилья должен предъявить свой гражданский паспорт, в котором представителю несовершеннолетнего покупателя нужно проверить:

  1. печать о браке.
  2. совпадение фамилии, имени и отчества со сведениями в документах на квартиру;

Если стоит печать о браке, от продавца потребуется разрешение на сделку, выданное супругом. Эта бумага обязательно должна удостоверяться у нотариуса.

Если фамилия, имя и отчество предъявителя паспорта не совпадают с данными в документах на квартиру, нужно проверить документ, подтверждающий смену фамилии или имени. Например, свидетельство о браке, если собственница сменила фамилию в результате замужества.

На квартиру предъявляют пакет технической и кадастровой документации. Всё обязательно нужно проверить, чтобы впоследствии не возникло проблем у несовершеннолетнего владельца жилого помещения.

Нужны следующие бумаги:

  • Копии лицевых счётов. Требуются для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из Единого Государственного реестра недвижимости или свидетельство о собственности, если продавец приобрёл квартиру до июня 2015 года — это правоустанавливающий документ, без которого также сделка не может оформляться и регистрироваться. На его основании покупатель видит, что право собственности продавца зафиксировано Росреестром.
  • Выписка из поквартирной книги для получения сведений о прописанных на жилплощади лицах.
  • Правоустанавливающий документ — это договор имущественной сделки или свидетельство о наследовании, то есть документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Обязателен при оформлении и регистрации сделки.
  • Кадастровый паспорт на квартиру. Для регистрации сделки необязателен, но из него покупатель может получить все необходимые сведения о приобретаемом объекте.
  • Технический паспорт с поэтажным планом из БТИ. Обязателен для оформления и регистрации сделки, а также для выявления факта несанкционированной реконструкции квартиры. Полученный план должен соответствовать фактическому состоянию квартиры.
  • Кадастровая справка об отсутствии залога или ареста. Обязательна для оформления и регистрации сделки и для выявления факта обременения.

Выписка из поквартирной книги должна быть расширенной, особенно если речь идёт о старых домах. Нужно исключить наличие прописанных много лет назад жильцов. Такие квартиры считаются проблемными и могут принести новым хозяевам неприятности.

Если вместо собственника жилья в сделке участвует его законный представитель, он должен представить:

  1. собственный гражданский паспорт;
  2. нотариально удостоверенную доверенность от собственника, дающую право на куплю-продажу жилья.

Доверенность допускает к сделкам с недвижимостью уполномоченных представителей Обращаю внимание: если правоустанавливающим документом будет выступать договор купли-продажи, мены или дарения, дополнительных действий не потребуется. Если квартира получена по наследству, то нужно исключить наличие третьих лиц, которые могут претендовать на вступление в имущественные права на жилплощадь. Этого можно достичь, проверив свидетельство о праве на наследство, где продавец указан единственным наследником.

При наличии других наследников продажа допустима только тогда, когда они оформили нотариально удостоверенный отказ от владения квартирой в пользу продавца. Или продают недвижимость совместно. Какие документы требуются от покупателя Так как не достигших 18 лет покупателей заменяют их законные представители, они обязаны представить:

  1. документ, удостоверяющий личность;
  2. документацию, подтверждающую родство с несовершеннолетним.

При сделках с недвижимостью личность может удостоверяться только на основании паспорта с пропиской.

Родство с несовершеннолетним может подтверждаться:

  1. решением суда об усыновлении или установлении опеки (попечительства).
  2. свидетельством о рождении, где законный представитель вписан в качестве отца или матери;

Важно знать, что даже при условии наличия у ребёнка паспорта, который он получает в 14 лет, потребуется свидетельство о рождении. Ведь только в нём есть сведения о родителях и усыновителях. Мачеха или отчим, не усыновившие или не удочерившие ребёнка, не могут выступать законными представителями.

Если родители желают передать свои полномочия доверенному лицу, то они составляют и удостоверяют у нотариуса доверенность на представительство интересов ребёнка. Такую доверенность должны иметь даже родственники несовершеннолетнего покупателя — бабушка или дедушка, брат или сестра, отчим или мачеха. Иногда родители отказываются выдать доверенность родственнику, желающему купить квартиру своему внуку, брату или племяннику.

В этом случае нужно обратиться с иском в суд, где потребуется доказать, что истец действует исключительно в интересах ребёнка.

Если суд признает иск полностью, то выдаст истцу выписку из решения, которая позволит ему оформить квартиру на ребёнка. Особенности сделки, если ребёнку до 14 лет и больше 14 лет Различия в процедуре оформления купли-продажи проистекают из того, что подросток в 14 лет получает гражданский паспорт, а это даёт ему частичную дееспособность.
Особенности сделки, если ребёнку до 14 лет и больше 14 лет Различия в процедуре оформления купли-продажи проистекают из того, что подросток в 14 лет получает гражданский паспорт, а это даёт ему частичную дееспособность. Малыш и подросток, не достигший 14 лет, не имеют права участвовать в процедуре, вместо них выбором объекта и оформлением купли-продажи занимаются законные представители:

  1. родитель или усыновитель;
  2. представитель интересов, действующий на основании доверенности от законного представителя.
  3. опекун, в том числе руководитель учреждения, в котором пребывает ребёнок;

В возрасте 14 лет ребёнок получает паспорт.

Теперь он имеет право участвовать в сделке наряду с родителями или иными представителями, в том числе:

  1. проверять документацию продавца;
  2. просматривать объявления и выбирать объекты;
  3. вместе с представителями подписывать документацию по купле-продаже жилья.
  4. изъявлять желание на приобретение ему квартиры;

Получив паспорта, дети приобретают право участвовать в сделках совместно с законными представителями В этом возрасте вместо опекунства может оформляться попечительство, на которое подросток даёт своё согласие. Кроме этого, согласно нормам статьи 27 ГК РФ, с 16 лет допускается эмансипация — признание несовершеннолетнего дееспособным наряду с лицами, достигшими 18 лет. В этом случае привлечение представителей прекращается, гражданин вправе оформлять любой пакет документации самостоятельно с приложением решения суда о вступлении эмансипации в силу.

Как составить договор купли-продажи Договор купли-продажи — это юридический документ, на основании которого право собственности на объект переходит от продавца к покупателю.

Заключается между сторонами имущественной сделки: покупателем и продавцом.

Может составляться и заключаться следующим образом:

  1. в юридической фирме с удостоверением у нотариуса или без удостоверения;
  2. в компании по работе с недвижимостью;
  3. при сопровождении предпринимателя-риелтора;
  4. в нотариальной конторе.
  5. самостоятельно с удостоверением у нотариуса или без него;

Моё мнение такое, что обращение к нотариусу в данной ситуации будет самым целесообразным. Услуги нотариальной конторы по составлению договора купли-продажи будут стоить приблизительно столько же, сколько у юриста: от 5 до 10 тысяч. Точная цена зависит от статуса населённого пункта и особенностей ценообразования в конкретной нотариальной конторе или юридической фирме.

Конечно, госпошлина за удостоверение в размере 6% стоимости сделки будет дополнительным расходом, зато правомочие нотариального договора существенно повышается, ведь нотариус удостоверяет документ только после полной проверки чистоты сделки.

Другое дело, если стороны владеют базовыми компетенциями и могут составить документ самостоятельно.
В этом случае, если стороны решили удостоверить документ нотариально, необходимо следовать правилам:

  1. поставить свои подписи в журнале регистрации нотариальных записей.
  2. составить текст договора;
  3. внести в него все обязательные реквизиты и существенные положения;
  4. с готовым договором без подписей сторон обратиться к нотариусу;
  5. получить на каждом экземпляре удостоверяющую нотариальную запись;
  6. в присутствии нотариуса подписать документ;

В «шапке» договора должны быть следующие обязательные реквизиты:

  1. наименование документа;
  2. место и дата заключения.

Договор купли-продажи квартиры констатирует переход права собственности на жилое помещение В договор должны быть внесены существенные положения, которые оформляются в виде пунктов и подпунктов:

  • Условия передачи квартиры от продавца к покупателю, фактическое вступление во владение объектом: сроки и способы передачи жилья, в том числе составление акта приёма-передачи.
  • Другие дополнительные положения — по усмотрению сторон сделки.
  • Права и обязанности сторон.
  • Предмет договора, где указываются стороны имущественной сделки и даются кадастровые и технические характеристики объекта недвижимости.
  • Стоимость квартиры, сумма, уплаченная в виде аванса или задатка (если уплачивалась).
  • Ответственность сторон при условии нарушения прав контрагента и неисполнении установленных договором обязанностей: штрафы, расторжение договора и другие сопутствующие требования.
  • Реквизиты или паспортные данные сторон.
  • Условия оплаты полной стоимости: сроки и способы оплаты, другие нюансы.
  • Обстоятельства форс-мажор: как поступать в таком случае.

Этот документ составляется в трёх экземплярах.

Если ребёнку не исполнилось 14 лет, то в предмете договора при определении сторон сделки вносятся сведения о покупателе — малолетнем собственнике.

Далее указывается, что в его интересах действует законный или уполномоченный представитель.

В заключение ставится подпись представителя без дополнительных формулировок. Покупатель, достигший 14 лет, фигурирует в предмете договора как самостоятельная сторона сделки. Он сам подписывает договор, а рядом требуется поставить подпись законного представителя с записью о том, что он удостоверяет подпись покупателя, с указанием фамилии, имени и отчества подростка.

Хочу заметить, что когда в интересах ребёнка действует уполномоченный представитель — поверенный, действующий на основании доверенности, документ практически не отличается от других договоров, составленных поверенными.

Посредник указывается как лицо, действующее в интересах покупателя на основании доверенности (с указанием её реквизитов). Особенности регистрации Документы на регистрацию подаются в МФЦ.

За ребёнка до 14 лет их может подать только его законный представитель.

Покупатели, достигшие 14 лет и получившие паспорт, подают документацию самостоятельно. Сами ставят свою подпись, рядом с которой ставится подпись законного представителя. Как показывает практика, представители, действующие на основании нотариальной доверенности, вправе не привлекать к подаче документов в регистрирующий орган ни несовершеннолетних покупателей, ни их родителей.

Они могут подать пакет документации на основании доверенности.

При подаче выдаётся расписка, по этой же расписке получают подготовленную Росреестром документацию.

Регистрация сделки проводится в многофункциональном центре «Мои документы» Срок внесения сведений о сделке в Росреестр составляет:

  1. если договор купли-продажи удостоверялся нотариально — не более трёх дней;
  2. когда они пришли в разное время — до одного месяца.
  3. если договор не удостоверялся и стороны купли-продажи обратились в регистрирующий орган одновременно — 10 дней;

За неудостоверенные нотариусом имущественные сделки вносится государственная пошлина в размере двух тысяч рублей. Что указано в документах несовершеннолетнего собственника В результате сделки новому собственнику выдаются:

  • Выписка из ЕГРН о вступлении в права собственности на основании договора купли-продажи.
  • Договор о приобретении квартиры, на обратной стороне которого сделана отметка о внесении сведений по сделке в Росреестр.

В договоре несовершеннолетний гражданин указывается как собственник квартиры в результате проведения сделки купли-продажи.

Представители покупателя упоминаются не как правообладатели, а лишь как исполнители технической части оформления договора по причине несовершеннолетия покупателя. Этот документ получает статус правоустанавливающего — на его основании возникло право собственности на жильё.

В выписке указано, что в Государственный реестр недвижимости внесены сведения о том, что продавцом были отчуждены имущественные права на квартиру в пользу покупателя по договору имущественной сделки, подписанному сторонами. Этот документ выступает в качестве правоудостоверяющего, он подтверждает регистрацию сделки в Росреестре, что указывает на её законность.

В базовых документах отсутствуют ссылки на условия их вступления в силу после достижения новым собственником совершеннолетия. Эти бумаги приобретают юридическую силу в момент их получения.

Но до наступления восемнадцатилетия распоряжаются имуществом ребёнка законные представители. Могут ли представители ребёнка продать его квартиру и нарушить его права Даже малолетний ребёнок обладает полноценными правами собственника.

Если его законные представители соберутся присвоить квартиру и продать её, это будет считаться нарушением имущественных интересов.

Поскольку дети не имеют возможности отстаивать свои права самостоятельно, законом предусмотрены ограничения по отчуждению их имущества.

Контролируют это органы опеки и попечительства. Для сделки с квартирой потребуется их разрешение. Представитель несовершеннолетнего собственника будет обязан представить контролирующему органу отчёт о том, что вырученные деньги положены в банк на имя бывшего собственника.

Либо на них приобретена равноценная недвижимость или квартира (дом) с улучшенными характеристиками.

Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего законом запрещено. Органы опеки контролируют сделки с имуществом несовершеннолетних собственников Так что сохранность недвижимого имущества лиц, не достигших 18 лет, находится под защитой государства. При допущенных нарушениях немедленно возникнет гражданское, административное или уголовное разбирательство.

Иногда оформлять квартиры на детей выгодно не только с точки зрения заботы о них, но и для получения социальной гарантии родителями. В частности, квартиры, приобретённые на имя детей, не подлежат изъятию кредиторами в случае неисполнения родителями долговых обязательств до тех пор, пока органы опеки не дали своего согласия. При разводе такая недвижимость не подлежит разделу и извлекается из перечня совместно нажитого имущества.

  1. Распечатать
  2. Автор: ozakone

Оцените статью:

  • 1
  • 3
  • 5
  • 2
  • 4

(1 голос, среднее: 5 из 5) Поделитесь с друзьями!

  1. Пред.

    Договор безвозмездного пользования земельным участком

  2. След.

    Особенности продажи квартиры несовершеннолетнего собственника

  1. Новые посты
  2. Теги
  3. Популярные посты
  1. Коронавирус Получение субсидии для ИП в связи с коронавирусом 20 Окт, 2020
  2. Гражданское право Справка о составе семьи: получение и необходимые документы 20 Окт, 2020
  3. Коронавирус Как получить субсидию самозанятому в связи с коронавирусом 20 Окт, 2020
  1. Ирина сказал:
  2. Роза Мамиконовна сказал:
  3. Валерий сказал:

Несовершеннолетний в договоре купли-продажи квартиры


Участниками договоров купли-продажи квартир довольно часто становятся несовершеннолетние (дети). Как правило, это происходит при покупке за счет средств материнского капитала.

Но встречаются и другие причины, по которым ребёнок может стать покупателем или продавцом в подобной сделке.

Ниже мы расскажем о необходимости получать согласие органов опеки на заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего, нотариальном удостоверении и других особенностях подобных сделок и приведём образцы договоров.

Возраст совершеннолетия в России установлен с 18 лет. С этого момента человек приобретает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом (при условии отсутствия проблем с психическим здоровьем). Несовершеннолетние в возрасте до 18 лет либо полностью лишены возможности совершать сделки, либо вправе делать это с определенными ограничениями.

  1. До 14 лет ребёнок не может заключать договор купли-продажи квартиры самостоятельно — он не может в полной мере осознавать свои действия и, как правило, не имеет собственных средств. От его имени договор подписывают родители, опекуны или попечители.
  2. В возрасте с 14 до 18 лет несовершеннолетний сам подписывает договор купли-продажи квартиры, однако до этого должно быть получено согласие одного из родителей (законных представителей) в соответствии со ст. 26 ГК РФ. В отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной в суде (ст. 175 ГК РФ).

Для оформления договора купли-продажи несовершеннолетним от 14 до 18 лет необходимо согласие хотя бы одного родителя (законного представителя).

Возрастные ограничения снимаются, если несовершеннолетний прошёл процедуру эмансипации (что возможно с 16 лет). В этом случае он приобретает полные гражданские права и обязанности и может заключать любые сделки без согласия родителей.

С 1 января 2016 года все сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению (ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

).

Участие нотариуса обеспечивает защиту прав несовершеннолетних сторон сделки. Перед ее удостоверением нотариус проверит как законность договора, так и дееспособность и полномочия подписывающих его лиц. Участие нотариуса не дает стопроцентную гарантию отсутствия проблем в будущем.

К примеру, нотариус не является специалистом в области психиатрии и не всегда может установить, контролировала ли та или иная сторона договора свои действия. Тем не менее, перед заключением сделки нотариус проводит ряд обязательных проверок (в том числе, на предмет отсутствия решений о признании стороны договора недееспособной).

В целом это позволяет снизить возможные риски.

При заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним лицом нотариус проверяет наличие полномочий у его законных представителей (т.е. действительно ли тот или иной человек является родителем, опекуном или попечителем несовершеннолетнего). Кроме того нотариус удостоверится, что на совершение сделки было получено согласие органа опеки и попечительства, если оно необходимо.

Договор заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Проект договора может быть подготовлен участниками сделки, либо нотариусом.

За нотариальное удостоверение договора уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которого определяется в зависимости от стоимости квартиры.

Также подлежит оплате техническая работа нотариуса по оказанию правовых услуг и составлению проекта договора. В среднем, стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего в разных регионах составляет от 10 до 20 тысяч рублей.

Переход права собственности на квартиру несовершеннолетнего подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Регистрация проводится по заявлению сторон сделки.

При этом: Если договор заключён от имени малолетнего или несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет его законными представителями, то они же подписывают заявление о государственной регистрации и подают документы в Росреестр. Присутствие самого ребёнка для регистрации недвижимости не требуется. Если договор подписан несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, он сам подписывает заявление на государственную регистрацию права собственности в Росреестр.

Самый простой способ подать заявление о регистрации — сделать это через нотариуса. При этом потребуется оплатить госпошлину за регистрацию прав — 2000 рублей. Для продажи принадлежащей несовершеннолетнему квартиры (доли в ней) требуется согласие органов опеки и попечительства.

Эту роль в России выполняет орган муниципальной власти по месту жительства несовершеннолетнего. Требование об оформлении согласия органа опеки установлено ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласие выдаётся при определенных условиях:

  1. Взамен на имя несовершеннолетнего приобретается недвижимость, которая по своим характеристикам не хуже проданной;
  2. Жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются.

Вопрос о выдаче разрешения или отказе в нем орган опеки решает, исходя из конкретных обстоятельств. Роль субъективного усмотрения в этом процессе крайне высока. Поэтому нередки случаи, когда законные представители ребёнка остаются недовольны принятым решением.

Как выданное разрешение, так и отказ в его выдаче можно оспорить в суде. Подать соответствующий иск могут родители, опекун или попечитель несовершеннолетнего, прокурор, а также иные лица, заинтересованные в выдаче такого согласия.

Вместо приобретения другой недвижимости орган опеки может принять в качестве гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего внесение денег на счет.

Вносимая таким образом сумма должна быть не менее стоимости продаваемой собственности несовершеннолетнего. Средства на счете хранятся до момента, когда ребёнок сможет ими распорядиться. Внесение средств на счет может стать выходом в случае, когда немедленное приобретение альтернативной недвижимости откладывается.

Деньги для этого родители (опекуны) могут внести из собственных накоплений, либо попросив аванс у покупателя квартиры несовершеннолетнего. В ряде случаев органы опеки и попечительства выдают согласие на сделку и без предоставления альтернативной недвижимости. Это происходит при отъезде семьи за границу, переезде для лечения или обучения, в иных подобных обстоятельствах.

По общему правилу покупка жилья по ДДУ не рассматривается органами опеки, как замена уже существующему жилому помещению.

Это связано с тем, что дом могут не достроить, и в результате несовершеннолетний останется без жилья. Исключение могут сделать для покупки новостройки в высокой степени готовности. В этом случае риск, что строительство не завершится, минимален.

Для получения согласия на сделку, в орган опеки необходимо подать письменное заявление от обоих родителей.

На дальнейших этапах оформления участие второго родителя становится не обязательным.

Однако первичное обращение должно быть направлено от обоих. Ключевой момент при принятии органом опеки решения о согласии на сделку с жильем несовершеннолетнего — обеспечить, чтобы его положение не ухудшилось в новых условиях. Существуют различные способы доказать, что новое жилье будет выгоднее, чем предыдущее — сослаться на количество метров, характеристики жилья и т.п.

Зачастую условиям договора купли-продажи собственность несовершеннолетнего на предыдущее жилье прекращается раньше, чем он приобретает новую квартиру на замену. При этом для получения согласия потребуется юридически оформить обязательство предоставить несовершеннолетнему другое жилье. Сделать это можно различными способами:

  1. Предоставление органу опеки юридически обязывающего договора на покупку жилья (предварительного или основного договора, в соответствии с которым несовершеннолетний в будущем приобретёт долю в равнозначном жилом помещении).
  2. Письменное обязательство родителей выделить несовершеннолетнему долю в приобретаемом жилом помещении (используется при оплате покупки за счет средств материнского капитала и в других случаях);

В связи с тем, что нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку, случаи заключения подобных сделок без необходимого одобрения крайне редки.

Тем не менее, если такой инцидент произошёл, узнавший о нем орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, если права несовершеннолетнего оказались нарушены (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). Перечисленные выше правила о нотариальном удостоверении сделки и получении согласия опеки применяются и в случае, когда несовершеннолетнему принадлежит не вся квартира, а доля в ней.

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость соблюдения других формальностей — уведомления собственников других долей о предстоящей сделке. Продажа постороннему лицу может состояться не ранее месяца с момента уведомления других собственников, которые имеют преимущественное право ее приобрести (ст.

256 ГК РФ). Не требуется направлять извещение в случае, если доля продаётся одному из сособственников.

Законный представитель несовершеннолетнего не вправе заключать сделки с его имуществом в отношении себя лично. Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один экземпляр для регистрирующего органа, один экземпляр остаётся в делах нотариуса _____.

Договор купли-продажи квартиры г. Москва ____ _________ 20___ года ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, являющийся представителем несовершеннолетнего ребенка ФИО, ____ года рождения (далее – «Продавец 1»), ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»), Продавец 1 и Продавец 2 далее совместно именуются Продавцы, Покупатель и Продавцы совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем. 1 Предмет Договора 1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  1. Количество комнат ______
  2. Жилая площадь ______
  3. Общая площадь ______
  4. Кадастровый номер _______
  5. Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцам на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1) на праве общей долевой собственности в следующих долях ______.

1.3 Разрешение органа опеки и попечительства на заключение настоящего договора купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, получено (Разрешение № ___ от ___, выданное ____, приложение 1 к настоящему Договору).

2 Цена Договора 2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек. 3 Порядок расчетов 3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавцов к Покупателю.

3.2 Продавцы получают доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю. 3.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет Покупатель.

3.4 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавцов в соответствии с п.

5 ст. 488 ГК РФ. 4 Регистрация перехода права собственности 4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН). 4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора. 4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи 5.1 Продавцы передют Покупателю Квартиру свободной от имущества в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора. 5.2 Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем к нему переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5 Продавцы обязуются оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем. 5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц.

6 Заверения об обстоятельствах 6.1 Продавцы заверяют и гарантируют Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавцы не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях. 6.3 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

7 Ответственность Сторон 7.1 В случае уклонения кого-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права она уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцам неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки. 8 Прочие положения 8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации. 8.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Продавцов, один экземпляр для Покупателя и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон Приложения:

  • Перечень передаваемого имущества.
  • Форма акта приема-передачи
  • Согласие органа опеки

Договор в этом случае составляется по тем же принципам, что и договор с несовершеннолетним до 14 лет. Однако преамбула договора будет выглядеть по-другому.

Договор подписывает сам несовершеннолетний, но с согласия родителей (Образец приводится ниже). ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, действующий с согласия законных представителей — родителей ФИО и ФИО, которое прилагается к настоящему Договору (далее – «Продавец 1»), ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»), Выплата материнского капитала за рождение детей осуществляется в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

.

С 2020 года материнский капитал выплачивается за рождение первого ребёнка.

Ранее выплаты делались за второго и последующих детей. Сумма материнского капитала подлежит ежегодной индексации. В 2020 году размер федеральной выплаты составляет 466 617 рублей за первого ребёнка; 616617 рублей за рождение второго и последующих детей.

Помимо федеральных выплат, в различных регионах установлены дополнительные меры стимулирования рождаемости и выплат за рождение детей. Средства материнского капитала могут быть использованы, среди прочего, на улучшение жилищных условий.

Для распоряжения ими необходимо подать в местный орган Пенсионного фонда соответствующее заявление.

Приобретённое за счет средств материнского капитала жилое помещение (доля в нем) должна быть оформлена в общую собственность родителей и ребёнка (детей) с определением размера долей по соглашению (п.

4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Размер долей в праве собственности определяется по соглашению совершеннолетних членов семьи.

По общему правилу нотариально удостоверять такое соглашение не требуется. Однако, если помимо выделения детям долей в нем затрагиваются вопросы раздела совместной собственности супругов, соглашение необходимо удостоверить нотариально (Письмо Минюста России от 15 июля 2020 года № 12/79244-МБ).

К примеру, раздел совместной собственности проводится, если жилье приобретено не только за счет средств материнского капитала, но и собственных средств супругов, ранее не заключивших брачный договор или соглашение о разделе имущества.

В этом случае считается, что супруги приобрели жилье за счет совместных средств. При выделении долей детям совместная собственность подлежит прекращению, для которого требуется удостоверить соглашение о разделе имущества в нотариальном порядке.

Приведённые выше правила применяются к случаям, когда несовершеннолетний является собственником доли в квартире или жилого помещения в целом.

Регистрация по месту проживания («прописка») в квартире не дает права собственности. Поэтому, если несовершеннолетний просто зарегистрирован (прописан) в квартире, находящейся в собственности его родителей, на прекращение его регистрации не требуется согласия органов опеки. Несовершеннолетний ребёнок всегда регистрируется по месту жительства с одним из его родителей.

В то же время, выписка из муниципальной (государственной и не приватизированной) квартиры, в результате которой несовершеннолетний утрачивает право пользования этим жильем, потребует согласия органа опеки. В ряде случаев для принудительной выписки и прекращения регистрации несовершеннолетнего по месту жительства потребуется решение суда. Заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+