Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Существует ли обмен квартир в настоящее время

Существует ли обмен квартир в настоящее время

Существует ли обмен квартир в настоящее время

Обмен квартиры: какие есть варианты?


Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.

  1. Поделиться:

Помимо сделок , существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район.

Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях. Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма).

Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру. Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два .

Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги. Однако сделка прямого обмена квартиры все же встречается.

При этом заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. По ГК РФ, тот участник, который в результате такой сделки получает недвижимость, имеющую большую стоимость, должен второй стороне выплатить разницу. Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи.

Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ. Существует и еще один серьезный плюс сделки мены.

Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру.

Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье. Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время. Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры.
Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры.

Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры. Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом.

Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия. При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают. Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы.

Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания. Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко.

Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет.

Тем не менее, такие сделки тоже существуют. После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.

Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности. Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется , предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени.
Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется , предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно.

Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье. ПРОДАЖА КВАРТИР 7-й ОЧЕРЕДИ Руполис-Растуново микрорайон готовый к проживанию. Квартиры от застройщика для вас и ваших детей!

Отдел продаж: Мы верим, что можем изменить мир вокруг себя.

Именно поэтому мы строим по-другому и создаем , в котором удобно, интересно и безопасно жить как взрослым, так и детям. Вместо «студий» мы предлагаем просторные квартиры и сокращаем издержки, чтобы эти квартиры могла купить самая активная часть нашего общества — молодежь, особенно, молодые семьи. Мы создаем пространство для общения для наших покупателей, чтобы они могли вместе формировать микрорайон под свои нужды и интересы.

  1. 02.04.2019
  2. 04.02.2018
  3. 24.12.2018
  4. 28.09.2018
  5. 12.09.2018

© 2011-2020. ГК Руполис: квартиры от застройщика в Подмосковье. Manufactured by Руполис. МО, г.

Домодедово, мкр. Белые столбы. +7 (495) 646 1758 ×

Как обменять квартиру на квартиру: с доплатой и без нее

28.10.2019, Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь.

Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.Содержание статьи В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру.

С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  1. обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.
  2. прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной).

В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ. Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности.

Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам. С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя.

Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск. Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

  1. какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
  2. составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).
  3. собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
  4. если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены. Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу. Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.

Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости.

Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате. Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

  1. выписку из домовой книги;
  2. документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
  3. квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
  4. правоустанавливающие документы на жилье. Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество. Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.
  5. технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
  6. документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.
  7. документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;

Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества.

Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы). Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети).

Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки. Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки.

Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена).
В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

  1. прочие реквизиты сторон;
  2. стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
  3. факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
  4. сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);

Все эти данные указываются и в договоре мены.

Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной. Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь: «Образец договора мены» Скачивание начнётся сразу после клика по иконке PDF «Образец договора мены» Скачивание начнётся сразу после клика по иконке Word Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты.
Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь: «Образец договора мены» Скачивание начнётся сразу после клика по иконке PDF «Образец договора мены» Скачивание начнётся сразу после клика по иконке Word Не стоит забывать, что нужно указывать сроки передачи прав на имущество и суммы доплаты.

То есть, указать: квартира переходит в собственность в такую дату, а доплата осуществляется до этого числа. Указывается также, какая из сторон готова взять на себя обязательства по оплате оформления сделки.

Рекомендуем прочесть:  Купля продажа квартиры пошагово

При желании стороны могут оплатить услуги нотариуса вместе.

После этого составляется акт приема-передачи имущества, который подписывают обе стороны. Если передача квартир в собственность происходит не сразу, в акте указывается дата передачи.

При обмене квартирами придется платить, и не один платеж:

  1. услуги нотариуса – 4 000-10 000 рублей плюс 0,2% от суммы сделки;
  2. выписки из ЕГРН и БТИ – стоят по 400-600 рублей;
  3. после сделки нужно оплатить налог на доходы физических лиц.
  4. при необходимости – услуги по оценке стоимости жилья;
  5. госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;

Налог – это особая статья расходов, если квартира была в собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от способа ее получения), НДФЛ платить не придется. Если же срок владения был меньше, заплатить придется 13% или 30% (для нерезидентов) от суммы.

Важно, что налоговую базу можно сократить на 1 миллион рублей, а считать ее можно по кадастровой стоимости.

Все статьи расходов, за исключением НДФЛ, стороны вполне могут разделить пополам.

Но иногда кому-то нужно обновить техпаспорт или заказать какие-то дополнительные документы – это владелец квартиры делает уже только за свой счет. Но многие советуют пойти на дополнительные расходы и застраховать свое имущество.

Как показала практика, часто собственники квартир сталкиваются с тем, что родственники бывших собственников претендуют на часть жилплощади. Через суд они могут признать сделку недействительной.

Особенно большой риск, если в сделке участвовал опекун недееспособности или несовершеннолетнего лица. Так что даже если сделка была оформлена с учетом всех требований законодательства, часто судьи принимают решения в пользу наследников.

В итоге новый собственник может остаться без обменянной квартиры. Как вариант, его могут обязать его выплатить определенную сумму за имущество – все будет так, как потребует истец.

Чтобы избежать такой ситуации, будет нелишним застраховать свое имущество.

Этот вид страхования называется титульным. Если наследники обратились в суд в течение нескольких лет после совершения сделки, и суд принял положительное решение, страховая компания возместить новому собственнику имущества стоимость потерянной им квартиры.

Вам понравилась статья? 0 Расскажите друзьям!

7

Как происходит обмен квартир

Последнее обновление: 03.02.2020 Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте.

Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир?

Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий? Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

  1. частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).
  2. государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;

Теперь – по порядку.

– что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе.

В Москве, например, это районные муниципалитеты. Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения.

Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
  • Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
  • Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
  • Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – );
  • Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  • ;
  • Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
  • – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
  • Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  • Договор социального найма;
  • Договор обмена жилыми помещениями ().

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т.

ч. когда дом подлежит сносу). Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

Чем рискует Покупатель, – см. в этой заметке.

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев.

Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения.

Узнавать надо в каждом случае индивидуально. Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» ().

Технические и юридические отличия их от квартиры – см.

по ссылке. Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна.

Но на этом плюсы заканчиваются. Все остальное – сплошные минусы.

Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта.

Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала.

Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене.

Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде). Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года).

Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье. Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать (см. онлайн-методичку по ссылке).

Поучительные истории с примерами из практики. Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

  • Прямой обмен по Договору мены квартир;
  • Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
  • Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Поясним подробнее.

Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная.

Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены). Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации?

Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой.

Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии). Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

  • Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
  • обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
  • Физическая передача квартир (подписание ), и переезд на новое место жительства.
  • Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
  • Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
  • Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
  • Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);

Это если вкратце.

Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см.

ниже ссылку на нее). Факторы оценки и метод расчета цены.

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов.

Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются.

Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.). Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и , кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется.

Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно). Как защищаются от этого риска?

Изучают , и обращаются за консультациями к . Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – ), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз. Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру.

Но в ряде случаев этот (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например.

То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет (как все это делается – см.

по ссылкам). Какие условия надо учитывать при заключении , рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Образец Договора купли-продажи квартиры – см. . Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч.

с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь:

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам. На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см.

выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку.

Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой. Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру.

Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать).

Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему? В чем – смотри в этой заметке. Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру.

А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее.

Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах.

В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой. Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

5 Способов как можно обменять квартиру в Москве

8 маяНа текущий день, при изобилии оказываемых услуг и вариантов, как распорядиться своей недвижимостью, одной из самых популярных услуг в Москве остается обмен квартир. А все, потому что существует несколько значений того, что имеют в виду люди, которым необходимо изменить место жительства.

  1. Трейд-ин недвижимости.
  2. Обмен, подразумевающий одновременную продажу и покупку квартиры.
  3. Обменять свою квартиру на новую без доплаты
  4. Обменять комнату на квартиру, разменять квартиру на комнаты, или поменять квартиру на дом.
  5. Продать свою квартиру, чтобы купить новую.

Классическое же определение услуги звучит так: Обмен квартир – это сделка, в которой собственники двух объектов недвижимости меняются площадями, и регистрируют новые права собственности, без финансовых взаиморасчетов. Согласно Статье 567 ГК РФ: По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Другим языком обмен, как услуга по продаже квартиры, где человек занят вопросом изменения жилищных условий. В этом случае процесс ничем не отличается от классической купли-продажи недвижимости. А это значит, что сроки между сменой объектов могут варьироваться по желанию продавца.

Продал квартиру сейчас, а купил через несколько месяцев, с доплатой, в ипотеку, при помощи сертификата или другим любым способом.

Если это ваш случай, лучше воспользоваться услугами купли-продажи на странице.

Если вы настроены на мену недвижимости, продолжите чтение. Данный тип не самый распространённый вид сделок в Москве. Услуга подразумевает классический обмен квартирами с изменением прав собственности, без проведения финансовых взаиморасчетов между сторонами.

Сделка осуществима, в том случае, если стоимость обоих видов жилья равноценна.

  1. Изменить геолокацию, например, переехать в Подмосковье, в дом с большей площадью, или наоборот перебраться в город, поближе к работе. Примите во внимание, перед переездом, нужно изучить следующие вопросы:
  2. Улучшить свои жилищные условия. Например обменять комнаты в коммуналке на полноценную квартиру.
  3. Разъехаться по причинам бытовых и финансовых проблем, разменять квартиру при разводе, или помочь выросшим детям обустроить свое гнездо. В том случае, когда потребность в деньгах становится важнее жилплощади.
  • Как обстоят дела с транспортом: На чем можно доехать до нового жилья? Ходят ли автобусы и электрички? Далеко ли метро? Какая загруженность у ближайшего шоссе?
  • Какая у вас будет прописка?

    Где вы закрепитесь, в Подмосковье или в Москве? Если вы не хотите потерять имеющиеся льготы, уточняйте этот факт заранее!

  • Налоги и коммунальные платежи.

    Насколько изменится ваша расходная часть, по сравнению с оплатой за квартиру?

  • Что есть рядом: развитая инфраструктура, или голое поле? А может быть планируется большая застройка?

    Будьте внимательны.

  • Частный загородный дом, на сегодняшний день, может стоить дороже, если вы не хотите уезжать далеко.

В случае если вам потребовалась конкретная школа для детей, вы захотели сменить район, сократить путь до работы, или по любой другой причине пришли к банальному переезду, тогда продать свою квартиру и одновременно купить другую – ваш вариант.

Но к этой ситуации вернее применить термин — альтернативная сделки купли-продажи. Способ поменять вторичную квартиру в Москве на новостройку.

В этом случае деньги с продажи имеющейся недвижимости, вносятся застройщику в счет новой. А реализацией объекта может заняться: застройщик, его подрядчик, выбранное вами агентство недвижимости, или вы сами. Дополнительно прочитать о том как обменять вашу квартиру на квартиру в новостройке можно .Прямой обмен – возможен в том случае, когда собственники квартир договорились обменяться ими между собой без дополнительных условий.

Обычно такие сделки происходят между знакомыми или родственниками на основании договора мены.

Преимущество варианта – отсутствие взаиморасчетов и рисков при передаче денег.

Недостаток варианта – ограниченный выбор подходящих объектов, а также, разные регистрационные палаты, если объекты находятся в Москве и Подмосковье. Обмен квартиры с доплатой – проводится в случае неравноценной стоимости объектов и оформляется через договор купли-продажи.

Эта схема представляет собой разновидность альтернативной сделки и может быть включена в длинную цепочку. К примеру, вы продаете 2 квартиры в Москве, чтобы купить одну с большей площадью, или в более подходящем вам районе.

Преимущество варианта – широкий выбор объектов. Недостаток варианта – нельзя сделать доплату материнским капиталом напрямую. • Свободные деньги.• Ипотечный кредит, но юридически вы будете проводить сделку купли-продажи.

• Материнский капитал, но так как напрямую вы не сможете им воспользоваться, сделка будет проходить через оформление ипотечного кредита. В этом случае вы доплачиваете часть денег за квартиру материнским капиталом, а частично деньгами с продажи предыдущей недвижимости.

1. Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие ваше право собственности (свидетельство); 2. Выписка из домовой книги; 3. Кадастровый паспорт; 4. Паспорт: ваш и детей, при наличии несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении; 5.

Договор; Дополнительные документы: • Согласие супруга на продажу недвижимости, заверенное нотариусом, если вы в браке; • Разрешение от органов опеки на проведении сделки обмена недвижимости; • Справка от УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; • Согласие банка на отчуждение квартиры, если на нее выдан ипотечный кредит; 1.

Даже при равноценном обмене, стороны обязаны указать в договоре стоимость квартир, участвующих в сделке. 2. При обмене квартиры с доплатой, должна быть указана величина разницы и форма расчетов: каким способом (наличными или банковским переводом) кто, кому, в какой момент доплачивает.

3. В том числе фиксируется между продавцом и покупателем расходная часть за оформление и регистрацию сделки.

Тем, кто не часто сталкивается с подобными юридическими процедурами, пригодится помощь юриста, риэлтора, или нотариуса, так как сумма за оказанную услугу компетентным специалистом, несоизмерима с возможными потерями при неверно составленном договоре, или участию в мошеннической схеме.

Налогообложение при равноценном обмене идентично договору купли-продажи, и освобождает владельца квартиры от уплаты, в случае владения недвижимостью более 3 лет при проведении безвозмездной сделки (наследство, приватизация, дарение), и возмездной сделки (купля-продажа, мена) более 5 лет. Если жилье в собственности менее 3 лет, начисляется налог 13%, при стоимости выше 1 млн.

рублей. Не оплачивая налог, вы рискуете получить штраф в размере 5% от суммы налога. При неравноценном обмене недвижимости начисление налоговых сборов будет осуществлено на сумму доплаты.

Доплата приравнивается к доходу и облагается налогом в 13%. В этом случае необходимо подать декларацию в налоговую службу.

Налоги можно оплатить в банке по реквизитам, или же через электронный сервис.

Налогом в 30% облагаются иностранцы и нерезиденты РФ (лица, проводящие менее 183 суток в году на территории РФ).

Уменьшить размер налога ( НК) можно через двусторонний международный договор, который заключен у России с 87 странами. Он позволяет снять двойное налогообложение.

Как обменять квартиру на квартиру

20 августа 2020Встречаются в жизни ситуации, когда люди хотят обменять одну квартиру на другую.

На закономерный вопрос «как это сделать?» существует ответ – договор мены. Однако, не всё так просто. Давайте выясним, чем мена отличается от купли-продажи и стоит ли прибегать к этому виду сделки.Главное отличие договора мены от всех остальных возмездных договоров заключается в том, что товар, которым выступает квартира, может быть предоставлен другой стороне исключительно в обмен на другой товар – тоже квартиру.

Однако есть один важный нюанс, от которого будет зависеть способ оформления обмена: приватизирована ли квартира? Если да, то возможна либо прямая мена (обмен по договоренности), либо альтернативная сделка (продажа с одновременной покупкой). Если нет – обмен с разрешения муниципального госоргана, в роли которого в разных городах выступают разные учреждения.

Чем эти способы отличаются?Обменять муниципальное жилье можно на точно такое же – муниципальное.

При этом закон не предусматривает возможность доплаты для той или иной стороны, то есть обмен должен быть равноценным.

Кроме того, для совершения обмена требуется согласие всех членов семьи обеих сторон сделки. Получится ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную? Законом это тоже не предусмотрено, поскольку в данном случае придется либо приватизировать свою квартиру, либо отменить приватизацию получаемой взамен.

Для совершения равноценного обмена вам потребуется собрать пакет документов, который включает в себя договор социального найма, паспорт ответственного квартиросъемщика, технический паспорт и справка об оценочной стоимости помещения, выписка об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ и выписка из домовой книги, справка о санитарно-техническом состоянии помещения, нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, разрешение органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети или недееспособные лица), копии документов на квартиру, которую вы собираетесь получить взамен, договор обмена жилыми помещениями. С этими документами вы обращаетесь в муниципальный госорган и в течение 10 дней получаете разрешение на обмен или отказ. После получения разрешения и совершения сделки, каждая сторона заключает новый договор социального найма с местным муниципальным госорганом.

Если подлежащие обмену квартиры находятся в разных районах одного города или в разных городах, порядок действий не меняется. Для обмена находящейся в частной собственности квартиры предусмотрены два способа: прямая мена или альтернативная сделка.

Мена подразумевает обмен двух квартир, находящихся в частной собственности: согласно закону, к договору мены применяются правила купли продажи, а обе стороны признаются одновременно и продавцом, и покупателем.

С практической точки зрения эта процедура проще, чем обмен муниципальных квартир: для осуществления сделки сторонам потребуется подписать и зарегистрировать договор мены.

Обмен муниципального жилья и мена приватизированных квартир – безопасные с юридической точки зрения процедуры, однако на практике они встречаются редко по понятной причине: одной стороне необходимо найти вторую, согласную обменяться, при этом обе стороны должны быть удовлетворены предвосхищаемым результатом.

В случае, если договор обмена или мены будет расторгнут или признан недействительным, стороны получат свои квартиры назад.

Гораздо более рискованным является другой вид обмена – альтернативная сделка.

Итог. Из вышеперечисленного можно заключить, что обмен и мена, хоть и являющиеся довольно редкими видами сделки, всё же имеют место быть.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+